Verevening in de corporatiesector: ‘Beter een goede buur dan een verre vriend’

Al vroeg leerde ik te sparen om iets te kopen voor m’n spaargeld. Later leerde ik om te sparen als buffer voor onzekere tijden. Hierdoor kon ik mij vrij bewegen in m’n werk en kon ik een woning met verlies verkopen om niet vast te lopen in de wooncarrière. Dit is mij tot dusver goed bevallen.

De Drentse woningcorporaties zijn financieel gezond. Ze hebben goed op de centen gepast en nooit gekke dingen gedaan. Een beetje saai misschien. Aan de andere kant waren we in Drenthe misschien wel de voorlopers van de nieuwe sober,- en doelmatigheid waar de nieuwe woningwet zo vol mee staat. Hierdoor kunnen we ook vandaag nog de opgaven aan die van ons verwacht worden. De huizen staan er prima bij, er komen voldoende geschikte huizen, de energieprestaties zijn goed en de jaarlijkse huurverhogingen zijn het laagste van het land. We doen ons werk gewoon goed en zijn niet te beroerd om een steentje bij te dragen aan het borgen van de leefbaarheid.

dalerpeel
Huurwoningen Dalerpeel

Deze spaarzaamheid komt goed van pas. Na de hervormingen in de zorg bleef er een rekening liggen voor de corporaties. We moesten de waarde van onze zorgwoningen fors afwaarderen. Op hetzelfde moment deed de vennootschapsbelasting z’n intrede gevolgd door de verhuurderheffing met daarin straks de beperking van de aftrekbaarheid van de lening portefeuille (ATAD). Corporaties dragen straks zo’n twee tot wel vier maandhuren af aan de fiscus. De inkomensgrenzen en passend toewijzen werden ingevoerd voor de verhuur waardoor de verdiensten verder zijn begrensd.

En nog steeds passen de Drentse corporaties goed op de centen en zijn ze financieel gezond.

We zijn klaar voor een onzekere toekomst waarbij grote opgaven op ons afkomen op het gebied van duurzaamheid, leefbaarheid, werk en zorg. Door sober,- en doelmatig beleid kunnen we deze opgaven voor een groot deel aan. Hier hebben we onze reserves voor opgebouwd. We kunnen echter vandaag niet precies voorspellen wanneer welke opgave er op ons af komt en, wat de werkelijke omvang gaat worden.

Eén van de opgaven is wel redelijk helder, hoewel Den Haag maar niet van de pot komt met een klimaatakkoord. Dat zijn de investeringen in duurzaamheid. Niet omdat de huurder wakker ligt van een energieneutrale woningvoorraad in 2050. Nee, omdat de huurder wakker ligt dat hij het einde van de maand niet haalt vanwege z’n financiële situatie. Duurzaamheid als middel om de betaalbaarheid te verbeteren dus. Hier is een forse investeringscapaciteit voor nodig. Dat weten we wel al. We weten niet hoe snel de innovaties gaan en of we het kunnen betalen. Hierdoor houden we het gespaard geld graag achter de hand. Voor een betaalbare sociale huursector in de toekomst dus.

ibw nieuwbouw
Financiele ruimte per woningmarktgebied voor nieuwbouw

Elders in het land, precies daar waar op dit moment veel gebouwd moet worden, is het met de financiële situatie van veel woningcorporaties veel slechter gesteld. Er zijn verschillende redenen waarom dit is ontstaan. De volksaard zal ongetwijfeld in beide geschetste situaties een rol gespeeld hebben. De robuuste Drenten en de branievolle randstedelingen.

Hittekaart
Druk op de woningmarkt in NL

Ambtenaren breken zich het hoofd hoe ze de in de sector aanwezige investeringscapaciteit op korte termijn zodanig kunnen herverdelen dat corporaties acute problemen het hoofd kunnen bieden. Een oneerlijke discussie. Ons brein is immers gevoeliger voor een probleem van vandaag dan voor een probleem in de toekomst.

Dit is de casus die we als sector nu op tafel hebben liggen. Wint de korte termijnopgave in sterke woningmarktgebieden het van lange termijn oplossingen in kwetsbare delen van het land?

Zo zwart wit is de discussie hopelijk niet. Bewindspersonen zullen deze afweging in landsbelang moeten maken. Laten we de minister een beetje helpen door als sector zelf met oplossingen te komen. Dan zijn we speler en geen slachtoffer.

Ik ben een voorstander van regionale afspraken en help liever een buurman dan een verre vriend. Klinkt hard, maar deze keuze doet volgens mij recht aan de geest van de woningwet. We hebben woningmarktregio’s en maken daarbinnen afspraken met collega’s, huurders en gemeenten. We begrijpen de opgave van de buurman beter en kunnen daarom de kansen en risico’s beter inschatten.

Hierdoor hebben we meer zekerheid dat het geld terugkomt op het moment dat we het zelf, voor onze eigen opgaven weer keihard nodig hebben.

December 2018, bert.moormann@ziggo.nl

14-17_kaart_woningmarktregio
Woningmarktgebieden

 

 

Sociale werkplaats weer open voor leefbare wijken

Deze week presenteerde Aedes het onderzoek van Rigo over de relatie tussen het huisvesten van lage inkomens in sociale huurhuizen en de afnemende leefbaarheid. Volgens de onderzoekers van Rigo is er een direct verband tussen de instroom van lage inkomens in de sociale huur en de afnemende leefbaarheid.

Dit is nogal wat!

IMG_0671

Ik ben geboren in een huurhuis van de ECW, de Emmer Centrale Woningbouwvereniging, één van de voorlopers van het huidige Lefier. Mijn vader was stukadoor, moeder werkte enkele ochtenden in de week als schoonmaakster. Mijn vader kluste nogal wat bij zodat ons gezin er een modaal inkomen op nahield. Naast ons woonden fabrieksarbeiders van de Enka. (Akzo) Even verderop in de blok woonde een afdelingschef van dezelfde werkgever. In de buurt woonden leraren, ingenieurs en arbeiders maar ook mensen met een bijstandsuitkering. De sociale huurhuizen werden bewoond door een klein plukje mensen met een hoog inkomen, een deel met middeninkomens en een deel lage met inkomens.

Nu wonen er in dezelfde straat alleen nog maar mensen met lage inkomens. Gescheiden mannen en vrouwen, mensen die arbeidsongeschikt zijn, mensen die in mijn tijd woonden bij een instelling en nog een paar mensen die een klein baantje hebben.

De sociale huur verandert. Kopen werd aantrekkelijker door soepelere hypotheekregels en lage rentes. Er zijn meer tweeverdieners dan vroeger die zich sneller een koophuis kunnen permitteren. We kenden zelfs een tijdje Premiewoningen, een subsidieregeling voor koopwoningen. Inkomenseisen en passend toewijzen werd ingevoerd waardoor corporaties hoofdzakelijk mensen bedienen met een laag inkomen.

Daarnaast veranderde ook de zorg. Vroeger woonde nagenoeg niemand zelfstandig met een verstandelijke beperking of een psychische aandoening. Vijfenzestigplussers vertrokken naar het bejaardentehuis. Nu wonen deze mensen gewoon in de wijk. Eigenlijk zoals het hoort maar kennelijk gaat het niet goed.

Schermafbeelding 2018-11-11 om 16.03.42

Er veranderde nog meer. Als je niet mee kon in het alsmaar complexer wordend werk in een regulier bedrijf kon je aan het werk in een sociale werkplaats. Of, als je er voor in aanmerking kwam, kon je naar de dagbesteding. Dit kan vanaf 2015 bijna niet meer.

Is er een relatie tussen deze geschetste veranderingen en de huidige stand van de leefbarometer in de straat waar ik tot mijn 23e woonde? Absoluut!

De lage inkomens in de sociale huur hangen nauw samen met beperkingen die mensen hebben. In een wijk met sociale huurhuizen wonen meer mensen met een beperking dan in wijken met veel koophuizen. Het hebben van een beperking gaat vaak hand in hand met het verdienen van een laag inkomen. Mensen met een beperking wonen zelfstandig maar krijgen niet de begeleiding die ze nodig hebben en hebben geen toegang tot normaal of beschut werk.

IMG_0674

En hier gaat het mis.

We overschatten de zelfredzaamheid van deze groep mensen. We verwachten dat ze zichzelf woonvaardigheden aanleren waar de ouders dit hebben nagelaten. We verwachten dat ze het huishoudboekje op orde hebben terwijl ze niet kunnen lezen of schrijven. We verwachten dat ze de gordijnen om 8 uur ’s ochtends hebben geopend terwijl ze niet hoeven te werken. We verwachten dat ze na 22 uur stil zijn terwijl ze altijd kunnen uitslapen. We verwachten dat ze de medicatie innemen terwijl ze geen klok kunnen kijken. We verwachten dat ze een keukentafelgesprek kunnen voeren terwijl er van gelijkwaardigheid geen sprake is. We verwachten dat ze blijven solliciteren terwijl ze al lang weten dat er geen werk bestaat dat ze aan kunnen.

En ja, er is inderdaad ook een groepje dat niet wil. Verdiep je eens in de mensen met een beperking en je zult er achter komen dat er meer mensen zijn die niet kunnen dan die niet willen.

Schermafbeelding 2018-11-11 om 17.10.55

En wat is de oplossing die de brancheorganisatie van de woningcorporaties, Aedes, oppert? Meer dure huur, en koopwoningen realiseren tussen de sociale huur. Dan verbetert de leefbaarheid omdat de rijkere bewoners het gedrag compenseren van de armere bewoners.

Symptoombestrijding van de bovenste plank. Je lost niets op maar beïnvloedt uitsluitend de statistiek. Windowdressing of kop-in-het-zand politiek. Het gemiddelde gaat regeren terwijl de kwetsbare mensen zich nog eenzamer gaan voelen. En uiteraard vindt Aedes direct dat het kabinet aan zet is om woningcorporaties meer ruimte te geven. Er is ruimte genoeg. En schiet niet direct in de actiestand maar zorg dat anderen hun taken serieus oppakken. Het wordt tijd dat Aedes de blik wat meer gaat richten naar de bondgenoten op het gebied van zorg en werk dan naar Den Haag.

Wil je de oorzaken van de verslechterde leefbaarheid aanpakken dan is er meer nodig dan een aantal stenen te stapelen of te verslepen. Wat veel corporaties nalaten maar zouden moeten doen is het bouwen van woonvormen voor mensen met een beperking of mensen die uitstromen uit beschermd wonen. Dit gebeurt nog te weinig.

Zorg dat mensen overdag aan het werk zijn. Dan heeft hun leven weer betekenis en neemt de eigen trots weer toe. Dan regeren rust, regelmaat en reinheid waardoor het woongenot voor de hele buurt weer toeneemt. Voor mensen waarvoor een reguliere baan niet is weggelegd moeten de sociale werkplaatsen weer open. Dwing af dat bedrijven mensen met een lichte beperking in dienst nemen. Mensen met een zwaardere beperking moeten weer terecht kunnen op de dagbesteding of in een dagopvang. Zorg dat de begeleiding bij het zelfstandig wonen op orde is door alle bezuinigingen terug te draaien. Dan neem je oorzaken weg met als gevolg dat de statistieken weer gaan kloppen. Niet andersom!

Schermafbeelding 2018-11-11 om 17.07.37

En een tip voor Aedes. Stop direct met het bouwen van huizen in de steden. Net zo lang tot je hebt binnengehaald wat je nodig hebt om de waarde van het corporatiebezit op peil te houden. Want een slechte leefbaarheid kost handen vol geld. Geld dat door mensen met lage inkomens bijeen is gebracht. Dan is het zuur dat dit geld wordt besteed aan dure huur of koopwoningen voor mensen die slechts de statistiek dienen. Op deze wijze werp je je eigen beperking op.

1240

Bronnen

https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/6c4e63d71fd06d49/original/Veerkracht-in-het-corporatiebezit.pdf

https://www.scp.nl/Publicaties/Alle_publicaties/Publicaties_2018/Van_sociale_werkvoorziening_naar_Participatiewet

https://www.binnenlandsbestuur.nl/sociaal/nieuws/fnv-wil-grotere-doelgroep-voor-sw-bedrijven.9596859.lynkx

https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/wijkaanpak-en-leefbaarheid/wijkaanpak/woningcorporaties-grotere-tweedeling-leidt-tot-nieuwe-achterstandswijken.html

https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/baankansen-voor-arbeidsgehandicapten-kelderden-na-het-sluiten-van-sociale-werkplaatsen~b21dca37/

https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/gehandicapte-werknemer-is-verstrikt-geraakt-in-wildgroei-aan-dienstverbanden~b3ca8662/

https://www.vgn.nl/themas?id=173

https://www.gemeente.nu/sociaal/werk/ser-behoud-sw-bedrijven/#prettyPhoto

Ik ben een gespleten persoonlijkheid en dat is goed voor de wereld!

Het was de lieve en slimme Jeanette Croezen die mij kietelde naar aanleiding van mijn tweet om de Formule 1 in 2020 naar Assen te halen. Was dat niet te vervuilend in deze tijd? Moeten we dat wel willen in een provincie waar het zo lekker toeven is in de rust van de mooie natuur?

Schermafbeelding 2018-11-03 om 12.23.52

Ergens tussen 1995 en 1998 organiseerde ik samen met vriend Wilfred een reis naar de Formule 1 in Duitsland. Onze held Jos Verstappen reed mee. Op een fanclubdag in het Limburgse Echt hadden we al mogen karten tegen Jos. Met vriend Sieto bezocht ik een aantal DTM races. Minstens zo spectaculair. Onze aderen waren behoorlijk gevuld met loodhoudende benzine in die dagen.

Twintig jaar later geef ik leiding aan een woningcorporatie die duurzaamheid hoog in het vaandel heeft. We zijn geen koploper maar doen aardig mee in de groep achter de top. We hebben grote ambities als het gaat om de energieprestaties van onze huizen en de organisatie.

Ook privé zijn we behoorlijk aan het verduurzamen. Zowel qua energie als in materiële zin. Ons privewagenpark migreerde van twee dikke diesels via twee modale benzineautos naar een hybride en een kleine benzine gestookte variant. We fietsen meer door de auto’s te laten staan. Mijn auto staat zelfs niet bij ons thuis maar in de garage op het werk omdat ik ‘m privé bijna niet meer gebruik. Deelauto’s zouden voor ons een uitkomst zijn.

We zijn verhuisd van een vrijstaand huis met een inhoud van 550m3 met label B en 1.500 m2 tuin naar een rijtjeshuis met label A++ en een tuin van 15m2. We stoken nog even met gas maar hier hopen we over een paar jaar afscheid van te nemen. Het dak ligt vol met zonnepanelen en we kunnen de slaapkamers koelen en verwarmen met 4 warmtepompen. We eten zo veel mogelijk biologisch en niet elke dag vlees. We ‘ontspullen’ waar je bij staat!

Ben ik een gespleten persoonlijkheid als het om het verbranden van fossiele brandstoffen gaat?

Ja, eigenlijk wel. Ik ben, sinds Max Verstappen de Formule 1 weer spannend maakt door z’n ondernemende rijstijl, weer helemaal fan van dit spektakel. Ik vind ook dat Assen de beste faciliteiten heeft om een grand prix te organiseren. Ik denk ook dat dit nieuwe energie geeft die een spin off heeft voor het collectief Drents zelfvertrouwen. Net zoals de Nedersaksische taal die, door met name Daniël Lohues en Marlene Bakker, goed op de kaart zijn gezet.

Ik kan er geen plak kaas extra mee op m’n brood leggen maar het voelt verdomd goed!

Ik vind ook dat we niet te fundamentalistisch moeten zijn in het leven dat we willen leiden. We moeten het elke dag een stap beter doen. We kunnen het niet betalen om ineens van het gas af te gaan. Dan staat ons leven én de economie stil. Van het gas af en alles electrificeren betekent meer behoefte aan energiecentrales, windmolens en zonneakkers. Ook hierover zijn de meningen nog niet onverdeeld.

We zijn we het aan de Groningers verplicht om van het gas af te gaan. Misschien wel wat sneller dan de technologische ontwikkelingen toelaten. Tegelijkertijd vind ik ook dat het rijk, met veel geld en het liefst vandaag nog, begint met het versterken van de huizen in Groningen. Dit kan alleen maar als de economie geleidelijk transformeert van fossiel-gestookt naar gezondere, duurzamere, alternatieven.

Er is wat mij betreft geen weg terug. Het kan mij ook niet snel genoeg gaan. Zowel zakelijk als privé! Maar wel met gezond verstand, veel creativiteit en nuchterheid graag! En dat we ons af en toe een uitstapje gunnen naar de oude wereld moet ook kunnen. Toch?

november 2018, bert.moormann@ziggo.nl

Schermafbeelding 2018-11-03 om 12.15.42

De prikkelende toezichthouder.

Goede, prikkelende column van Kees van Nieuwamerongen. Ben het eens met z’n pleidooi voor nuchterheid als het gaat om duurzaamheidsinvesteringen door corporaties. Waarom zouden corpo’s alleen het risico moeten dragen van nieuwe technieken? Ja, wij kunnen snel grote aantallen maken door het aantal woningen en de relatief eenvoudige financierbaarheid. Bij Domesta groeien we in kleinere stappen, en samen met huurders, toe naar een CO2 neutrale woningvoorraad.

Maak me meer zorgen over z’n zorgen over de actiestand bij corporaties over allerlei maatschappelijke ontwikkelingen waar de corporatie mee te maken heeft. We zijn elke dag in de wijken en zien dat veel bewoners worstelen met de veranderingen in de zorg. Dan kun je niet wegkijken, dan moet je handelen. Er werken mensen bij de corporaties. Beter zou zijn om een waarschuwende vinger op te steken naar de politiek. Door de politici op te roepen wat beter na te denken voordat we verzorgingshuizen sluiten, beschermd wonen afbouwen en de zelfredzaamheid van grote groepen mensen overschatten. Elke dag zien we de effecten van slecht doordacht beleid. Hier ontstaan de echte risico’s. Risico’s die de leefbaarheid in kwetsbare buurten onder druk zetten met alle gevolgen van dien.

Huurder subsidieert schatrijke multinational?

De Woonbond gooit weer eens een steen in de vijver. Hoewel er van alles is af te dingen op de kort-door de bocht redenering vind ik dat ze dit goed doen. Dit wordt bewezen door de brede aandacht die de bond hier voor krijgt.

De stelling van de Woonbond behoeft wat nuancering. De Woonbond presenteert de bruto marges* van de corporaties. Elke ondernemer weet dat van de brutowinst nog allerlei kosten zoals van het personeel, de onderhoudskosten, investeringen, rentelasten en belastingen afgehaald worden. Dan resteert een netto winst en die is marginaal in onze sector. Is dat erg? Nee, want corporaties zijn geen ondernemingen. We hebben geen winstoogmerk. De beperkte winsten in sommige jaren worden direct weer geïnvesteerd in duurzaamheid, betaalbaarheid, nieuwbouw, leefbaarheid en andere zaken die het wonen bij een corporatie zo aangenaam maken.

Domesta staat gelukkig niet in de kopgroep van corporaties met hoge bruto winsten. We zijn financieel gezond en hebben de afgelopen jaren de huren laag gehouden (en verlaagd), we lopen drie jaar voor op de duurzaamheidsdoelstellingen (eind 2017 gemiddeld label B) en, niet onbelangrijk vinden we; we investeren volop in veilige, comfortabele en betaalbare zorgwoningen voor mensen die hier op zijn aangewezen.

Wat ons als Domesta echt tegen de borst stuit zijn de stijgende belastingen. Inmiddels gaan 2 tot 3 maandhuren op aan belastingverplichtingen. Dus elke AOW’er, bijstandsgerechtigde, arbeidsongeschikte of iemand met een kleine baan maakt indirect €1.300 over aan Den Haag om multinationals vrijstelling te kunnen geven van winstbelasting.

Als je maar enkele tientjes per maand te besteden hebt is dit een bittere pil. Domesta laat zich niet van de wijs brengen, we gaan door op de ingezette weg.

We hopen dat de Woonbond ons wil steunen om de belastingdruk te verlagen zodat we de betaalbaarheid nog verder kunnen verbeteren en de investeringen in duurzaamheid kunnen opvoeren.

*Naschrift n.a.v. twitterbericht Ton Selten – Voorzitter van De Woonbond. De bond refereert aan het sectorbeeld 2017 van 31 januari 2018 uitgebracht door de autoriteit woningcorporaties (AW). Dit stond niet vermeld als bron op de sites van de bond maar had ik uiteraard kunnen weten. De aansluiting van de site van de Woonbond met de jaarrekening van Domesta kan ik niet maken. Dit laat ik uitzoeken. Qua definitie kunnen we twisten of er sprake is van bruto, of nettowinst. Ik hanteer in mijn blog de definitie die het best wordt weergegeven in onderstaande afbeelding uit 2015. In deze opzet is er geen sprake van winst. Een corporatie heeft geen winstoogmerk en investeert de opbrengsten immers direct weer in nieuwbouw, onderhoud en beperking van de woonlasten. De Woonbond suggereert dat de corporaties geld op de plak hebben liggen waar ze geen zinnige dingen mee doen. Dit beeld klopt niet. Elke euro huurverlaging leidt direct tot verlaging van de investeringscapaciteit waardoor de huurder niet bespaart op de energierekening, het huis achterstallig onderhoud oploopt en er te weinig nieuwe huizen gebouwd worden waardoor de wachttijden oplopen. Daarnaast ontvangt de huurder minder huurtoeslag als gevolg van een huurverlaging. In de portemonnee merkt 70% van de huurders daarom niets van een huurverlaging.

 

Schermafbeelding 2018-03-02 om 19.40.46

 

Op de Drentse nuchterheid!

Als iets te mooi lijkt om waar te zijn dan is het vaak ook zo. Met terugwerkende kracht de huur omlaag omdat iets niet expliciet genoeg in de wet staat? Joa Joa zeggen we dan in Drenthe.

Huurverhoging hangt af van inkomen

Sinds enkele jaren is de huurverhoging van sociale huurwoningen afhankelijk van het inkomen van de huurder. Naarmate je meer verdient, mag de huur met een hoger percentage worden verhoogd. Deze maatregel is bedoeld om sociale huurwoningen beschikbaar te houden voor mensen met een kleine beurs. Mensen met een hoger inkomen moeten huren in het duurdere segment of op zoek gaan naar een koopwoning.

Nu is het inkomen van iemand nagenoeg het best bewaarde geheim in ons land. Er wordt veel over geld gepraat maar het eigen inkomen blijft vaak onbesproken. Dat je het zelf vertelt is nog tot daar aan toe, maar als de belastingdienst de hoogte van je inkomen doorgeeft aan de verhuurder is dat ondenkbaar.

Mag het wel of niet?

Toch dacht minister Blok dit goed te hebben geregeld in de wet over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Niet dus. In de wet was niet uitdrukkelijk en expliciet genoeg aan de belastingdienst gevraagd om inkomensgegevens aan corporaties te verstrekken. Het was min of meer een verzoek dat terloops was opgeschreven. De rechter stak hier afgelopen week een stokje voor. De belastingdienst mag op basis van de huidige wet niet langer inkomensgegevens verstrekken aan corporaties.

Let wel: De ontstane situatie heeft betrekking op de belastingdienst, niet op de corporaties. Corporaties hebben zich aan de wet gehouden waarin is vastgelegd dat ze de huurverhoging baseren op inkomensgegevens die ze van de belastingdienst ontvangen.

Woonbond en pers op hol

En nu? De nuchtere Drent zegt: De minister en z’n ambtenaren zijn niet gek en hebben hier vast al over nagedacht en trekken plan B uit de kast. Wat koppen de kranten? Huurders gaan de huurverhoging terugvorderen!

Dit laatste gebeurt te vaak tegenwoordig. Iemand schreeuwt iets wat te mooi is om waar te zijn en de pers loopt er blind achter aan. Het achtuurjournaal opende er mee, de kranten kopten chocoladeletters en Ronald Paping van de Woonbond was vaker op TV dan Donald Trump (als dat maar goed gaat met de presidentsverkiezingen).

Het is overigens wel bijzonder dat de Woonbond zich zo druk maakt. De Woonbond staat bekend als belangenbehartiger van huurders met een kleine beurs. Laat de inkomensafhankelijke huurverhoging nu vooral de mensen met de hogere inkomens raken.

Vervolg

Wat gaat er nu gebeuren? De huurders krijgen geen geld terug van de corporaties, als ze willen claimen dan moeten ze bij de belastingdienst zijn. Ook huurverhogingen worden niet teruggedraaid. De rechter heeft immers geen schadevergoeding toegekend. De rechter vindt namelijk dat de privacy van de huurder niet ernstig is geschonden.

Moraal van dit verhaal; Als iets te mooi lijkt om waar te zijn dan is het vaak ook zo. De minister en z’n ambtenaren hebben twee reparatiewetten voorbereid die binnenkort aan de tweede kamer worden aangeboden. Voor het eind van de maand is deze storm in een glas water waarschijnlijk weer geluwd.

En, als corporaties hebben we weer bevestigd gekregen dat we als sector nog steeds onder het vergrootglas liggen. Laten we nuchter blijven en vooral de goede dingen blijven doen dan komen we misschien niet in de krant maar hebben we wel tevreden huurders!

IMG_0007

Huurder betaalt rekening transparantere woningmarkt

De nieuwe woningwet is een feit. Eindelijk duidelijkheid voor de sociale huursector in ons land. Het ondernemertje spelen is voorbij, terug naar de sobere en doelmatige kern van een instituut zoals het ooit was bedoeld. De huurder weer centraal! Fictie of werkelijkheid?

Er is goed te leven met de strekking van de nieuwe wet. Er zitten echter een aantal addertjes onder het gras waardoor de administratieve lasten van de sector verder zullen toenemen en die de investeringsruimte van corporaties in krimp, en anticipeergebieden beperken.

De internationale financiële sector begrijpt niets van onze woningmarkt. Een markt die zwaar wordt gesubsidieerd door de overheid. Aan de ene kant door de hypotheekrenteaftrek voor kopers, aan de andere kant de huurtoeslag voor huurders met een laag inkomen. Dankzij deze subsidies wonen we in mooie, ruime en energiezuinige woningen die zonder deze overheidssteun onbetaalbaar zijn. Vrij vertaald; wel leven eigenlijk boven onze stand.

Om ook in de toekomst goedkoop geld aan te kunnen trekken op de internationale kapitaalmarkt moet de overheid er voor zorgen dat de woningmarkt transparanter wordt door deze subsidies af te bouwen. Politiek lastig te verkopen maar wel van belang voor de staatsfinanciën en de sociaal-economische ontwikkeling van ons land.

Omdat het politiek, maar vooral ook economisch in deze tijd van herstel, niet slim is om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen probeert onze minister van volkshuisvesting de sociale huursector eerst maar eens gelijk te stellen aan de marktsector.

De druk op de huurtoeslag wordt afgebouwd door huurwoningen toe te wijzen op basis van het inkomen van de huurder. Maar ook de waardebepaling van een huurwoning komt binnenkort op dezelfde wijze tot stand als een woning van een belegger. Vanuit het oogpunt van transparantie helemaal terecht want een huis is een huis, wie de eigenaar is zou er niet toe mogen doen.

Hier schuilt echter een fundamenteel gevaar in. De marktsector bouwt woningen om in korte tijd een hoog rendement te maken. Dit wordt gedaan door de woningen te verkopen. De belegger behaalt hiermee z’n winst en kan opnieuw investeren in een ander project. De sociale huursector bouwt woningen om 50 jaar te verhuren en daarna te slopen. Zeker, ook corporaties verkopen in beperkte mate woningen maar dit doen ze uit oogpunt van keuzevrijheid voor de huurders en als secundaire financieringsbron.

De waarde van een vrije sector huurwoning wordt bepaald door vraag en aanbod op de koopmarkt, de waarde van een sociale huurwoning door de portemonnee van de huurder. Op zich moeten in beide gevallen de woonlasten, of nou het een hypotheek is of de maandelijkse huur, opgebracht kunnen worden door de bewoner maar een huurder heeft geen keuze. Vanwege het inkomen of perspectief is hij veroordeeld tot een huurwoning. En dus moet deze betaalbaar zijn, passend bij het inkomen.

De waardeontwikkeling verschilt echter per woningmarktgebied. In een krimp, of anticipeergebied dalen de marktwaardes van huizen omdat de vraag afneemt. Hierdoor investeren marktpartijen al jaren niet meer in deze gebieden. Het omgekeerde is het geval in de grote steden en hun periferie. Hier stijgt de vraag en omdat het aanbod minder snel meegroeit stijgen de prijzen van de woningen.

Door deze ontwikkelingen juichen corporaties in groeigebieden een specifiek onderdeel van de nieuwe woningwet toe; de waardebepaling op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Door de stijgende waardeontwikkeling worden deze corporaties rijker waardoor ze meer leningen aan kunnen trekken en verder kunnen groeien. Past ook goed bij hun woningmarkt die vraagt om meer woningen.

De corporaties in krimp, en anticipeergebieden hebben dubbel last van deze nieuwe wetgeving. Het vermogen neemt af waardoor de investeringsruimte krimpt. Een slechte ontwikkeling omdat dit de verduurzaming van de portefeuille afremt waardoor de woonlasten niet zullen dalen. Een belangrijk aspect omdat de betaalbaarheid nu al een groot probleem is in deze gebieden.

De nieuwe waarderingsregel brengt ook een enorme administratieve last met zich mee. De sociale huurwoningen (2,4 miljoen in ons land) moeten tot in detail worden ingemeten en in de boekhouding van de corporaties worden verwerkt. De verwachting is dat een gemiddelde corporatie hier initieel al snel enkele tonnen aan kwijt is. Ook het onderhoud van de gegevens vraagt aandacht waardoor de bedrijfslasten structureel toenemen.

Wat schiet de huurder hier mee op? Hij weet dat de waarde van z’n woning op een transparante wijze is vastgesteld. Ergo, daar hadden we het puntensysteem toch voor uitgevonden? Hij moet nog langer wachten op het energiezuiniger maken van z’n woning doordat de corporatie minder financiële ruimte heeft. Z’n huurbaas krijgt het nog drukker met de administratie waardoor er minder mensen zijn om hem te helpen met z’n woonvraag of met een overlastmelding. De bedrijfslasten moeten immers omlaag en door regelgeving verschuift het zwaartepunt van de personele inzet van de frontoffice naar de backoffice. Dit is slecht omdat er door allerlei goede onderdelen uit dezelfde woningwet meer aandacht en zeggenschap voor de huurder moet komen die om menselijke inzet van de corporatie vraagt.

Kortom: Als we de positie van Nederland op de internationale kapitaalmarkten willen verbeteren betaalt de huurder in krimp, en anticipeergebieden hier de rekening van. Dit vind ik onacceptabel en is naar mijn mening een weeffout in de nieuwe woningwet.

Het echte probleem zit in ons belastingsysteem. Verlaag de belastingen op inkomen en consumptie zodat we de huurtoeslag en de hypotheekrenteaftrek niet meer nodig hebben om te kunnen wonen. Het is toch te gek, en wat mij betreft niet te accepteren, dat de primaire levensbehoefte van mensen in Nederland zonder subsidies onbetaalbaar is? Maar nu doe ik iets waar ik politici van beschuldig. Ik zeg wellicht onverstandige dingen over een onderwerp waar ik geen verstand van heb. Sorry beste politici, ik ben ook maar een mens.5_TransactiesPerRegio