Verevening in de corporatiesector: ‘Beter een goede buur dan een verre vriend’

Al vroeg leerde ik te sparen om iets te kopen voor m’n spaargeld. Later leerde ik om te sparen als buffer voor onzekere tijden. Hierdoor kon ik mij vrij bewegen in m’n werk en kon ik een woning met verlies verkopen om niet vast te lopen in de wooncarrière. Dit is mij tot dusver goed bevallen.

De Drentse woningcorporaties zijn financieel gezond. Ze hebben goed op de centen gepast en nooit gekke dingen gedaan. Een beetje saai misschien. Aan de andere kant waren we in Drenthe misschien wel de voorlopers van de nieuwe sober,- en doelmatigheid waar de nieuwe woningwet zo vol mee staat. Hierdoor kunnen we ook vandaag nog de opgaven aan die van ons verwacht worden. De huizen staan er prima bij, er komen voldoende geschikte huizen, de energieprestaties zijn goed en de jaarlijkse huurverhogingen zijn het laagste van het land. We doen ons werk gewoon goed en zijn niet te beroerd om een steentje bij te dragen aan het borgen van de leefbaarheid.

dalerpeel
Huurwoningen Dalerpeel

Deze spaarzaamheid komt goed van pas. Na de hervormingen in de zorg bleef er een rekening liggen voor de corporaties. We moesten de waarde van onze zorgwoningen fors afwaarderen. Op hetzelfde moment deed de vennootschapsbelasting z’n intrede gevolgd door de verhuurderheffing met daarin straks de beperking van de aftrekbaarheid van de lening portefeuille (ATAD). Corporaties dragen straks zo’n twee tot wel vier maandhuren af aan de fiscus. De inkomensgrenzen en passend toewijzen werden ingevoerd voor de verhuur waardoor de verdiensten verder zijn begrensd.

En nog steeds passen de Drentse corporaties goed op de centen en zijn ze financieel gezond.

We zijn klaar voor een onzekere toekomst waarbij grote opgaven op ons afkomen op het gebied van duurzaamheid, leefbaarheid, werk en zorg. Door sober,- en doelmatig beleid kunnen we deze opgaven voor een groot deel aan. Hier hebben we onze reserves voor opgebouwd. We kunnen echter vandaag niet precies voorspellen wanneer welke opgave er op ons af komt en, wat de werkelijke omvang gaat worden.

Eén van de opgaven is wel redelijk helder, hoewel Den Haag maar niet van de pot komt met een klimaatakkoord. Dat zijn de investeringen in duurzaamheid. Niet omdat de huurder wakker ligt van een energieneutrale woningvoorraad in 2050. Nee, omdat de huurder wakker ligt dat hij het einde van de maand niet haalt vanwege z’n financiële situatie. Duurzaamheid als middel om de betaalbaarheid te verbeteren dus. Hier is een forse investeringscapaciteit voor nodig. Dat weten we wel al. We weten niet hoe snel de innovaties gaan en of we het kunnen betalen. Hierdoor houden we het gespaard geld graag achter de hand. Voor een betaalbare sociale huursector in de toekomst dus.

ibw nieuwbouw
Financiele ruimte per woningmarktgebied voor nieuwbouw

Elders in het land, precies daar waar op dit moment veel gebouwd moet worden, is het met de financiële situatie van veel woningcorporaties veel slechter gesteld. Er zijn verschillende redenen waarom dit is ontstaan. De volksaard zal ongetwijfeld in beide geschetste situaties een rol gespeeld hebben. De robuuste Drenten en de branievolle randstedelingen.

Hittekaart
Druk op de woningmarkt in NL

Ambtenaren breken zich het hoofd hoe ze de in de sector aanwezige investeringscapaciteit op korte termijn zodanig kunnen herverdelen dat corporaties acute problemen het hoofd kunnen bieden. Een oneerlijke discussie. Ons brein is immers gevoeliger voor een probleem van vandaag dan voor een probleem in de toekomst.

Dit is de casus die we als sector nu op tafel hebben liggen. Wint de korte termijnopgave in sterke woningmarktgebieden het van lange termijn oplossingen in kwetsbare delen van het land?

Zo zwart wit is de discussie hopelijk niet. Bewindspersonen zullen deze afweging in landsbelang moeten maken. Laten we de minister een beetje helpen door als sector zelf met oplossingen te komen. Dan zijn we speler en geen slachtoffer.

Ik ben een voorstander van regionale afspraken en help liever een buurman dan een verre vriend. Klinkt hard, maar deze keuze doet volgens mij recht aan de geest van de woningwet. We hebben woningmarktregio’s en maken daarbinnen afspraken met collega’s, huurders en gemeenten. We begrijpen de opgave van de buurman beter en kunnen daarom de kansen en risico’s beter inschatten.

Hierdoor hebben we meer zekerheid dat het geld terugkomt op het moment dat we het zelf, voor onze eigen opgaven weer keihard nodig hebben.

December 2018, bert.moormann@ziggo.nl

14-17_kaart_woningmarktregio
Woningmarktgebieden

 

 

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s