Afgelopen week organiseerde SOM een seminar met de titel ‘Corporatie financiering in Perspectief’. Zo’n 90 kenners en liefhebbers van de corporatiesector nam deel aan deze met techniek gevulde dag. De hoogtepunten op een rij.
Dagvoorzitter Ber Bosveld
De corporatiesector heeft ca. €81 miljard aan geborgde leningen uit staan, vooral bij de Nederlandse Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten. Opvallend dat de sector voor z’n financiering afhankelijk is van slechts twee banken. Mooi, zo lang het goed gaat, griezelig als je de afhankelijkheid in ogenschouw neemt. Er zijn de afgelopen decennia pogingen gedaan om alternatieve financieringsconstructies op te tuigen waarvan het merendeel niet is geslaagd.
Een aantal jaren geleden had de sector nog €5 miljard meer aan leningen afgesloten. De verwachting is dat dit bedrag de komende jaren niet op het oude niveau terugkomt vanwege de scheiding in sociaal (DAEB) en commercieel (niet DAEB) vastgoed en de belastingdruk van gemiddeld 23% in 2021.
Dit staat haaks op de benodigde investeringen in duurzaamheid en de bouw van extra woningen waardoor verwacht zou mogen worden dat de sector een forse hoeveelheid geld nodig heeft de komende jaren.
De meeste corporaties zullen nog niet alle ambities in plannen hebben vertaald. Ook zijn ze om deze reden niet verwerkt in de prognoses. Een aandachtspunt dus als we willen bepalen of de sector de verduurzaming en de bouw van extra huizen wel kan betalen. Het WSW en de AW rekenden al uit dat de sector dit geld niet kan investeren. Wie vertelt dit de tweede kamer die nog halsstarrig vasthoudt aan de verhuurdersheffing?
Wim Boonstra – Rabo Nederland
De groei van de economie stagneert. Er is nog geen sprake van een dreigende recessie maar de koopwoningmarkt komt tot stilstand. Makelaars zitten duimen te draaien omdat er onvoldoende aanbod is. De doorstroming stagneert, er moet meer in de koop en de middenhuur gebouwd worden. Het kabinetsbeleid van de afgelopen jaren heeft niet gefunctioneerd en daar heeft de economie nu last van.
De rentestand staat op een absoluut dieptepunt, verdere ingrijpen van de centrale bank, door opkoopprogramma’s, heeft dus geen zin meer. Mochten we in een recessie komen dan rest alleen nog een stringent begrotingsbeleid voor de Europese landen om de economie in de benen te houden. Ervaring leert dat de Europese landen niet eensgezind zijn op dit vlak. Het moment dat de Aziatische tijgers hun slag slaan in Europa?
De inflatie blijft te laag en wil maar niet structureel naar het gewenste niveau van 2%. Dit gegeven beïnvloedt de toekomstige huurinkomsten van de corporatiesector negatief. Juist op een moment dat er een sociaal huurakkoord tussen huurders en verhuurders is gesloten.
Rudy de Jong – Vergelijking businessmodel huursector Nederland – Duitsland
Mijn beeld van een Duitse huurwoning bestaat uit een vaalgrijze buitenschil met daarin pastel-paarse kozijnen met okergele voordeuren. De bouw, en wooncultuur zal daarom ook wel een relatie hebben met de kosten en opbrengsten. Een interessante vergelijking tussen Nederlandse en Duitse corporaties. Weliswaar slechts twee Duitse, en dan ook nog een beursgenoteerde en een gemeentelijk woningbedrijf. Ben geen statisticus maar vind een dergelijke steekproef gevaarlijk om conclusies aan te verbinden.
Wel leerzaam als je dit terzijde schuift en wat dieper op bijvoorbeeld de kwaliteit, de kosten en hoogte van de huren in gaat. De Duitsers huren ca. 50% goedkoper, beheren 50% goedkoper, maar maken hetzelfde financiële resultaat als de Nederlandse corporaties. Nogmaals het gaat hier om een steekproef aan de Duitse kant van N=2. Ik brand mijn vingers liever niet aan een verdere vergelijk.
Opvallend is wel dat de Duitsers een procent minder rente betalen op hun leningen zonder waarborgfonds en staatsvangnetten. Ook zijn de huizen in Duitsland goedkoper door lagere grond, – en bouwkosten weet ik uit eigen waarneming.
Rob Rötscheid – Een sterk en robuust stelsel
In een vorig blog schreef ik al iets over het vaarwater waarin de borger van onze leningen zich in bevindt. Het herstelprogramma voor de ranking agencies (Moody’s, Standards and Poor en Fitch) is in concept klaar. Na de zomer start afstemming met stakeholders zodat tegen het eind van het jaar een begin kan worden gemaakt met de uitvoering van de beheersmaatregelen. Reken er maar op dat de corporaties vele documenten en checklijsten moeten aanleveren, dat de begroting en het jaarverslag weer enkele pagina’s groeien en dat het personeelstekort in de accountantswereld verder zal stijgen. Er zijn nu al corporaties die mogen hopen volgend jaar nog een accountant te hebben.
Een tekort aan controleurs duidt op een slechte kwaliteit van de sector of op onvoldoende vertrouwen. Ik pleit ervoor om als sector een discussie aan te gaan over het vertrouwen nu de kwaliteit, volgens benchmarks, governance inspecties en visitaties, behoorlijk op orde is.
De beleidswaarde is de nieuwe financiële waarheid in de sector. Slechts 50 corporaties vallen buiten de bandbreedte en mogen zich verheugen op een bezoek van het WSW. Daarnaast krijgt de discussie over onderhoud en beheer een vervolg waarbij de fineuten van deze wereld zich mogen buigen welke ingrepen als kosten of investeringen geboekt mogen worden. Eenduidigheid is hier gewenst waarbij het erop lijkt dat er nog wel een robbertje gevochten gaat worden om het uitgelijnd te krijgen met de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaglegging.
Nog even en alle corporaties zijn uniform, gestandaardiseerd en volledig transparant. Zullen we vanaf dat moment het franchisemodel van de HEMA maar omarmen als sectormodel?
Jamal Elghoul – Positionering van de treasury
Nuchtere kerel, duidelijk verhaal. Zorg dat de financiële en businessprocessen op orde zijn en stuur op de realisatiegraad van je geplande uitgaven. Betrek ook de verantwoordelijken voor deze discipline in de treasurycommissie en je zult tijdig en voordelig over het benodigd geld beschikken.
Erik Wilders – Een platform voor corporatieleningen
Erik stelt dat corporatieleningen zekerder zijn dan staatsleningen in Nederland. Dit vanwege het geweldig borgingstelsel dat we hebben in ons land. Vervolgens schetst Erik het beeld dat de benodigde middelen om alle sociale huurhuizen in 2050 CO2 neutraal te maken overeenkomt met de staatsschuld van Denemarken. Een mooie manier van kijken.
Verder was de bijdrage van Erik vooral een reclameblok voor een platform waar geldvragers en aanbieders elkaar op een geheel gestandaardiseerde manier vinden. Een lening van 10 miljoen door één klik. Het goede hieraan is dat er nieuwe geldschieters worden gewezen op de zekerheden en kansen van corporatieleningen. APG heeft als pensioenfonds een eerste lening via dit platform afgesloten. Goed dat er naast de sectorbanken aanvullende mogelijkheden ontstaan! Goed dat het stuwmeer aan slapend pensioengeld maatschappelijk nuttig wordt ingezet. Geen slecht reclameblok daarom.
Michel van Baardewijk – Collegiale leningen door Vestia
Een tip vooraf. Probeer de bijdrage van Michel niet op de verjaardag van je zwager uit te leggen. Vestia, nog maar enkele jaren geleden van de ondergang gered, is nu (tijdelijk) over-liquide vanwege de vele verplichte verkopen om de vervuilde derivatenportefeuille op termijn te kunnen afkopen. Vestia heeft nu te veel geld en stalt dit geld bij zo veel mogelijk, betrouwbare, banken. Dan is er nog een lieve duit over dat ze uitlenen aan corporaties. Een mooie, ondernemende, activiteit waardoor andere corporaties in staat zijn om voordelig geld aan te trekken en Vestia niet verliest door rente te betalen op gestald geld.
Michel en z’n mensen hebben het uiterst professioneel aangepakt en hebben rekening gehouden met de uitvoering, de risico’s maar ook met de reputatie van de sector. Hij bracht het alsof het uitgeven van een lening een peulenschil is. Veel bankiers zullen zich wat ongemakkelijk hebben gevoeld met deze opmerking.
Mieke van den Berg – Casus Eigen Haard
Als afsluiter van de dag de open, onbevangen, bestuurder van Eigen Haard op het podium. Eigen Haard, een Amsterdamse corporatie, schijnt bekend te staan vanwege haar degelijk financieel beleid. Ze hebben kennelijk goed gekeken naar de Drentse corporaties.
Eigen Haard gelooft in ongedeelde wijken en casht dus niet door fors te verkopen nu de prijzen door het dak gaan. Een bewonderenswaardige strategie!
De corporatie heeft 55.000 huizen in bezit. Door het bijbouwen van 2.500 huizen (4,5% toename bezit) en de verschuiving van het onderhoud (kosten of investering) nemen de schulden toe met 93% naar een totaal van €3,2 miljard. De verhouding (beleids)waarde ten opzichte van de schulden (LTV) verdubbeld waardoor deze indicator buiten de normen van de toezichthouders valt.
Dan zie je welke hefboom er in werking treedt door een geringe toename van het aantal huizen (die tegen te hoge kosten gebouwd worden), een andere definitie van het boeken van onderhoudsuitgaven in combinatie met een stijgende afdracht aan de verhuurdersheffing.
Samenvattend
- De sector heeft onvoldoende geld om de verduurzaming en de extra huizen te kunnen betalen. Dit becijferen het WSW en de AW. De corporaties zouden hun ambities en voornemens voor een periode van 10 tot 20 jaar moeten inrekenen om het gelijk van de toezichthouders aan te tonen. Dit voorkomt ook onnodige discussies in de politiek.
- Corporaties gaan, door alsmaar nieuwe regelgeving, steeds meer op elkaar lijken. De beïnvloedbaarheid door de politiek en de toezichthouders neemt hierdoor toe. Het benadrukken van de toegevoegde waarde op lokaal niveau wint daarom aan belang.
- Er zijn snel meer huizen nodig om de economie in sterke marktgebieden aan de gang te houden. Regelgeving en beperkte financiële armslag door de verhuurderheffing zit in de weg.
- Buitenlandse reisjes zijn wat besmet geraakt in onze sector sinds de intrede van de nieuwe soberheid na de schandalen in het verleden. Moeten we toch niet eens kijken wat we van het buitenland kunnen leren? Zowel op het gebied van het verdienmodel, de financiën en de bouwprincipes.
- Beschikbaarheid van geld is geen probleem zo lang het stelsel de zekerheden van gisteren en vandaag blijft bieden. We gaan wel meer betalen voor deze zekerheden. Ook zal de administratieve druk toenemen om deze zekerheden in de lucht te houden. De businesscase wordt nog knellender terwijl er geen waarde wordt toegevoegd. De sector moet dus meer gaan doen met dezelfde middelen door te innoveren maar ook moet de fiscale druk omlaag.
organiseerde Domesta een mooie interactieve bijeenkomst over het klimaat en de huurder. In Drenthe wordt gestreefd naar een CO2 neutrale woningvoorraad in 2040. Aedes hanteert een routekaart CO2 neutraal in 2050. Het WSW becijferde dat de sector deze opgave financieel niet kan dragen.
We werden geïnspireerd door Laetitia Ouillet (transitie strategieën – TU Eindhoven), Jos Lichtenberg (slim bouwen – TU Eindhoven), Reinier van den Berg (de urgentie – Speakout en RTL) en Gerard Erents (financiering van de duurzaamheid – RvT Domesta).
