Weer een schrijnend artikel in de krant over de uitwassen van Passend Toewijzen. Twee dochters moeten het huis van hun overleden moeder verlaten. Een andere woning is niet voorhanden. In hetzelfde artikel een situatie van een stel dat zou trouwen. Na het ja-woord zouden ze het huis gezamenlijk ‘op naam’ krijgen. Helaas. De huurder overleed nog voor het huwelijk gesloten werd. De inwonende partner staat binnenkort op straat.

In 2018 beschreef ik al eens een dergelijke casus waar een collega van Domesta mee te maken kreeg.

Deze blog is niet bedoeld om Ons Huis zwart te maken. Ik heb er alle vertrouwen in dat deze corporatie, onder aanvoering van de nieuwe bestuurder Yolanda Winkelhorst, in de nabije toekomst een menselijker gezicht laat zien. Deze blog is bedoeld om corporatiemedewerkers, bestuurders en toezichthouders anders te laten kijken naar dit soort situaties. Ik hoop dat ik een paar zaadjes kan planten.

Wat is de [formele] kern van het probleem?

Het gaat er in dit soort situaties om nabestaanden die niet ‘op het huurcontract’ staan. Ze zijn volgens de letter van de wet geen huurder. Denk aan samenwoners die hun partnerschap niet geregistreerd hebben, kinderen en huisgenoten die niet als medehuurder zijn aangemerkt. Na overlijden van de huurder bestaat het huurcontract niet meer. Kinderen, partners etc. moeten het huis verlaten. Zo ontstaan er voor deze nabestaanden soms Kafkaëske toestanden en lopen ze vast in de ene na de andere regel. Vaak eigen (toewijzing) beleid van de corporatie. En vaak ook wordt de schuld gegeven aan ‘passend toewijzen’.

Sinds een jaar of 5 kennen we het fenomeen Passend Toewijzen. De bedoeling van deze regel is dat er minder huurtoeslag wordt gebruikt. Maar ook dat er een betere match ontstaat tussen het inkomen en de hoogte van de huur. Om precies te zijn moeten corporaties jaarlijks 95% van de toewijzingen aan een woningzoekende met recht op huurtoeslag passend verhuren. Lees: Een huis met een maximale huur die moet passen bij het inkomen, de gezinssamenstelling en de leeftijd van de huurder.

De praktijk

De twee dochters van de overleden moeder zijn respectievelijk 18 en 19 jaar. Als ze met z’n tweeën zouden blijven wonen met huurtoeslag dan mag de huur niet meer zijn dan €442,46 per maand. Uit het artikel begrijp ik dat de huur hoger ligt. Hierdoor zouden de zussen hun recht op huurtoeslag verliezen waardoor er betalingsproblemen kunnen ontstaan. Dit wil de corporatie voorkomen. Een nobel streven uiteraard.

Omdat er een nieuwe verhuring ontstaat als de dochters in het huis blijven wonen kan de corporatie niet voldoen aan de regels van passend toewijzen. De huur ligt te hoog voor de leeftijd van de zussen. Voor dit soort situaties heeft de corporatie 5% speelruimte gekregen van de wetgever. De corporatie hoeft niet passend toe te wijzen als ze aanleiding ziet om af te wijken. De vraag is of de zussen de hogere huur zonder huurtoeslag kunnen betalen. Dit vereist maatwerk en inzage in de financiën van de zussen. Wellicht is er een erfenis, is er een uitkering vanuit een levensverzekering, is er een rijke oom die helpt of zijn er vriendjes die mee kunnen betalen.

Maar dan gaat de corporatie of gaan de zussen failliet!

Het komt niet dagelijks voor dat medebewoners rechteloos zijn nadat een huurder is overleden. Ik herinner me in 7 jaar slechts een paar voorvallen. Niet echt veel maar zeker ingrijpend voor de mensen die het treft.

De corporatie heeft tenminste twee opties om de zussen in het huis te laten wonen. Of ze verlaagt de huur zodat de meiden huurtoeslag kunnen krijgen. Of ze maakt gebruik van de ruimte die de wetgever biedt als de meiden aangeven de hogere huur te kunnen ophoesten.

Stel dat het Ons Huis in Enschede €100 per maand kost om de zussen te laten wonen. Dan hoeft de corporatie dit slechts voor een periode van maximaal 5 jaar vol te houden. Op dat moment wordt de jongste zus 23 jaar en krijgt ze de huurtoeslag die past bij haar leeftijd, haar inkomen en bij de hogere huur die de corporatie dan weer mag doorbelasten.

Kosten, baten en keuzes

Twee rouwende zussen op straat zetten, omdat je niet bereid bent om €6.000 in 5 jaar tijd te investeren? Een bedrag dat je deels ook nog terugverdient omdat je geen verhuisonderhoud (mutatiekosten) hoeft uit te voeren. Er hoeft immers niemand te verhuizen als de zussen blijven wonen. Voor hetzelfde geld, of zelfs meer inmiddels, werkt een IT-consultant jaarlijks één dag bij een corporatie. Een consultant een dag minder laten komen om de zussen thuis te houden. Is dat te veel gevraagd?

En als je een goede relatie hebt met je gemeente kun je wellicht nog een deel van het geld gecompenseerd krijgen omdat er minder kosten gemaakt worden omdat de dames niet op straat komen te staan. Ik durf zelfs te stellen dat de gemeente, na de zussen, het meeste voordeel geniet van de geste van de corporatie. Denk aan het voorkomen van een crisisopvang, schuldhulp of andere vormen van sociale, financiële of medische bijstand.

In ruimte is het goed leven en werken

En dan de ruimte die de wetgever biedt. 95% van de toewijzingen aan mensen die recht hebben op huurtoeslag moet passend zijn. Draai het eens om. In plaats van te denken dat je 95% passend moet toewijzen kun je ook denken: ik heb 5% ruimte van de wetgever gekregen om het verschil te maken in levens van mensen. Ga uit van de ruimte die er is, niet van de beperkingen. Is menselijker voor de huurders en leuker voor de mensen die werken bij de corporatie.

Hoe krijgen we de kranten dan gevuld?

Met succesverhalen, voorbeelden van corporaties en andere instanties die uitblinken in menselijkheid. Hiermee geven we invulling aan de nieuwe bestuurscultuur waar ons land zo naar hunkert.