Ruimte om te leven: Betaalbaar wonen

Eind 2014 is er onder de huurders van de Drentse corporaties een groot onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid van het huren. Dit naar aanleiding van de invoering van de verhuurdersheffing en de bijbehorende huurstijgingen voor de huurders. De corporaties wilden zicht krijgen op de effecten van de huurstijgingen op de betaalbaarheid van het wonen en vonden in de huurdersorganisaties en de Woonbond partners om het onderzoek samen uit te voeren.

Belangrijkste conclusies van het onderzoek

• De huur wordt over het algemeen wel betaald maar huurders bezuinigen op zorg, kleding, sport, voeding en sociale activiteiten;
• Slechts 30% van de huurders heeft een inkomen uit werk. De overige 70% is aangewezen op een AOW, al of niet met een klein pensioen, of een uitkering vanwege arbeidsongeschiktheid, werkeloosheid of vanuit de bijstand
• 56% van de huurders maakt gebruik van huurtoeslag terwijl 69% recht heeft op deze voorziening;
• Het netto inkomen van de meest kwetsbare doelgroep bedraagt ca. €1.500 per maand (incl. huur, en zorgtoeslag)
• Vooral éénoudergezinnen en tweepersoonshuishoudens hebben betaalbaarheidsproblemen;
• De woonlasten van deze groep huurders bedragen €685 (incl. huur, energie, water, servicekosten en gemeentelijke lasten)
• De woonquote (aandeel woonlasten van het inkomen) is gemiddeld 38% met uitschieters tot 48% (norm Nibud is 30%)

Hoe heeft Domesta deze conclusies vertaald?

• Zeer beperkte jaarlijkse huurprijsaanpassing;
• Positionering huizenvoorraad aangepast zodat er voldoende betaalbare huizen beschikbaar zijn voor mensen met de laagste inkomens in alle wijken en dorpen waar Domesta actief is (70-80% huizen met een huurprijs tot €585,-);
• Verhoging van de investeringen in duurzaamheid met €45 mio in 5 jaar om energielasten van de huizen te verlagen (zonder huurverhoging);
• Experimenteren met een betaalbaarheidsfonds om individuele knelpunten op het gebied van betaalbaarheid op te lossen door maatwerk te bieden:
  • Verhuisvergoeding om naar een goedkopere woning te verhuizen
  • Woonkostenrekenmachine op de website om woningzoekenden te informeren over de kosten van de woning waarvoor ze zich inschrijven
  • Kosten budgettrainingen vergoeden
  • Aanbieden van schuldhulp
  • Betalingsregelingen voor het huren van zonnepanelen
  • Pilot de Voorzieningenwijzer om huurders wegwijs te maken in de wereld van gemeentelijke voorzieningen, goedkope zorgverzekeringen, fiscale mogelijkheden en goedkopere energiecontracten
  • Individuele duurzaamheidsmaatregelen

Wat heeft dit opgeleverd?

Het aangepast huurbeleid en de verruiming van het beleid om meer betaalbare huizen beschikbaar te stellen voor mensen met een laag inkomen is ingevoerd. Samen met de geïntensiveerde investeringen in duurzaamheidsmaatregelen moet dit de komende jaren leiden tot lagere woonlasten.

Tot dusver allemaal generieke maatregelen die grote groepen huurders de komende jaren voordelen opleveren. Uit het onderzoek blijkt dat met name éénouder gezinnen en tweepersoonshuishoudens de grootste betaalbaarheidsproblemen hebben. Dit betekent dat individueel maatwerk nodig is om knelpunten bij deze mensen op te lossen. Voor dit doel is het experiment met het betaalbaarheidsfonds met een omvang van €500.000  ingesteld om collega’s de ruimte te geven maatwerk met deze groep huurders af te spreken.

Binnen het betaalbaarheidsfonds is gebruik gemaakt van de budgettrainingen, huuraanpassingen, verhuishulp en individuele duurzaamheidsoplossingen. Tevens hebben we geëxperimenteerd  met de Voorzieningenwijzer. Dit concept is ontwikkeld door oud collega Martijn Boer en zijn partners van het bedrijf Salutem. De Voorzieningenwijzer maakt inzichtelijk welke gemeentelijke regelingen er zijn op het gebied van minimabeleid,  geeft advies over de best passende zorgverzekering, geeft inzicht in beschikbare toeslagen, fiscale aftrekposten en energiecontracten.

Wat zijn de opbrengsten van de Voorzieningenwijzer?

Door gebruik te maken van de beschikbare toeslagen en gemeentelijke inkomensvoorzieningen, maar ook door goedkopere zorgverzekeringen en energiecontracten kunnen huurders het inkomen met gemiddeld €600 per jaar opplussen. Deze resultaten zijn afkomstig van een onlangs uitgevoerde pilot onder 60 huishoudens, allemaal huurders van Domesta en collega woningcorporatie Woonservice.

De woonquote voor de meest kwetsbare groep huurders daalt met enkele procenten. Een paar tientjes extra per maand die het verschil kunnen maken tussen meedoen of toekijken. De eigen risico van de zorgverzekering kan nu we worden betaald, de kinderen kunnen meedoen aan activiteiten op school en bij de sportclub. Allemaal zaken waarop door de huurders, noodgedwongen, wordt bezuinigd. Een prachtig resultaat!

Hoe verder?

De pilot van Domesta leert ons dat het voor de gemiddelde huurder erg ingewikkeld is om z’n weg te vinden in het woud van voorzieningen, toeslagen, fiscale mogelijkheden en op het gebied van zorg, en energiecontracten. Onlangs verscheen er een rapport[1] van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) waarin werd geconcludeerd dat de overheid de financiële zelfredzaamheid van haar burgers overschat. Dit toont eens te meer aan dat kwetsbare burgers ondersteund moeten worden op dit gebied.

Op basis van het betaalbaarheidsonderzoek uit 2014 hadden we verwacht dat er ook op het gebied van toeslagen of fiscaliteit winst zou zijn te behalen. Dit kwam echter in de pilot niet tot uiting. Hier ligt nog verdienpotentieel voor de ca. 15% huurders die wel recht hebben op huurtoeslag maar hier nog geen gebruik van maken.

Kennis bundelen een aanbieden

Dit pleit ervoor om de kennis op dit gebied bij gemeenten, maatschappelijke organisaties (maatschappelijk werk, schuldhulp, budgetbeheer) en corporaties te vergroten om mensen te helpen bij het vinden van deze financiële mogelijkheden. Er zijn veel regelingen beschikbaar maar je moet het wel kunnen begrijpen en de vindbaarheid is behoorlijk ingewikkeld.

Er liggen kansen om vrijwilligers en professionals op het gebied van budgettraining, schuldhulp en maatschappelijk werk op te leiden tot consulenten op het gebied van voorzieningen.

In hun boek ‘Nooit af[2]’ voorspellen Martijn Aslander en Erwin Witteveen de terugkeer van de verzekeringsagent. Iemand in je buurt, die te vertrouwen is, en je helpt met het aanvragen van voorzieningen, het invullen van ingewikkelde formulieren en het communiceren met instanties. De voorzieningenwijzer toont de noodzaak en meerwaarde van een dergelijk persoon aan.

Bijeenkomst met stakeholders

Op 14 april organiseerde Domesta een bijeenkomst over de betaalbaarheid van het wonen. Bovenstaande is daar uitvoerig besproken met de belangrijkste samenwerkingspartners van de corporatie. (zie uitnodiging) Klik hier voor een videoverslagje van de succesvolle middag: https://youtu.be/EYoMF_pm32s

Vervolg

Bij het vertrek van de bijeenkomst hadden de deelnemers de keuze om hun naambadges in drie bakken te deponeren. De bakken waren voorzien van stickers met de volgende opdruk:

1. Bedankt, leuk!
2. Bedankt, ik wil graag op de hoogte blijven!
3. Bedankt, ik doe mee aan het vervolg!

Van de 61 deelnemers willen 42 graag meedenken aan het vervolg op deze middag.

Hoe zag het vervolg er uit?

Maar liefst 2/3 van de deelnemers wil mee werken aan het vervolg. De urgentie wordt onderschreven door gemeenten, maatschappelijk werk en de andere deelnemers. Een andere conclusies van de bijeenkomst was dat er al heel veel wordt gedaan aan inkomensbeleid/schuldhulp/budgetbeheer en betaalbaar wonen maar dat er meer te halen is uit een betere samenwerking.

We hebben vervolgens drie bijeenkomsten (één per gemeente) georganiseerd waarin we concrete actieplannen hebben geformuleerd met als doelstelling om het aantal huisuitzettingen vanwege huurschulden tot nul terug te brengen en om de huishoudens die bij herhaling in de problemen komen ondersteuning te bieden om de financiële situatie te stabiliseren. Vaak hebben deze huishoudens meerdere ondersteuningsvragen maar door de financiële problemen sneeuwt dit dikwijls onder.

Met het voorkomen van huisuitzettingen neemt Domesta haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Niet alleen om te voorkomen dat huishoudens nog verder, en langdurig, in de financiële problemen raken maar ook de maatschappelijke kosten nemen af door deze aanpak. Verondersteld wordt dat een huisuitzetting de corporatie gemiddeld €10.000 kost. Het kost de maatschappij echter een veelvoud van dit bedrag omdat er na een uitzetting crisisopvang geregeld moet worden, er wordt gezinshulp ingeschakeld, het CJG moet aan de slag als er kinderen in het spel zijn en andere hulpverlening zoals maatschappelijk werk en de gemeente is er ook druk mee. Een uitzetting kost de maatschappij al snel €40.000.

Een eenvoudige rekensom leert dat de aanpak van Domesta de maatschappij dus ook nog eens veel geld scheelt. Alle redenen dus om serieus werk te maken van schuldenproblematiek bij huurders. Samen met onze partners zorgen we er voor dat mensen minder diep in de problemen raken en dat de maatschappij slimmer om kan gaan met haar schaarse middelen.

juli 2016, bert.moormann@ziggo.nl

[1] http://www.wrr.nl/actueel/nieuwsbericht/article/overheid-overschat-financiele-zelfredzaamheid-burgers/

[2] https://www.bol.com/nl/p/nooit-af/9200000050381603/