Een hypotheek, welke huiseigenaar heeft er geen!? Misschien kun je je nog herinneren dat de waarde van je huis bepaald werd voordat de handtekening onder hypotheekakte gezet kon worden. De waarde van je huis moest gelijk, of hoger, zijn dan je hypotheekschuld. Dat is nog steeds zo. Om de waarde van je huis te bepalen, maakt de makelaar een taxatie.

Dit werkt bij woningcorporaties net zo. Alleen is de makelaar jaren geleden vervangen door een soort Chat GPT, een algoritme dus. Dit algoritme is geprogrammeerd volgens een handboek dat de Minister van Volkshuisvesting jaarlijks uitgeeft. De Minister toetst vervolgens of het algoritme doet wat het handboek beschrijft.

Het algoritme is dus eigenlijk de gerobotiseerde makelaar, een digitale taxateur.  Deze bepaalt de marktwaarde, de waarde als je het huis op de huizenmarkt zou verkopen. De huizen van Domesta zijn samen zo’n 1,2 miljard euro waard. Deze waarde schrijven we op in ons jaarverslag, verder doen we er amper iets mee. We verkopen de huizen immers niet waardoor de waarde niet wordt omgezet in euro’s die je in je portemonnee kunt stoppen. Het is slechts een bedrag op papier.

Maar deze marktwaarde wordt ook gebruikt om de beleidswaarde te bepalen, wel belangrijk voor corporaties. De beleidswaarde wordt onder andere gebruikt om te bepalen hoeveel geld we kunnen lenen. Net als bij een koophuis dus. Alleen is de beleidswaarde veel lager dan de marktwaarde. Dit komt omdat we de korting op de huur die we geven ervan af mogen trekken evenals de kosten van onderhoud, de bedragen die nodig zijn om de huizen van het gas te halen en de kosten van onze organisatie zoals de salarissen van de medewerkers, het kantoor en de inventaris.

Normaalgesproken is de beleidswaarde de helft van de marktwaarde. Dit was de afgelopen jaren tenminste zo. Voor dit jaar verwachtten we dat de marktwaarde van onze huizen zou dalen. Net als de gewone huizenmarkt. Maar we zagen het tegendeel. We noteerden een waardestijging toen het algoritme eenmaal was uitgerekend. Op papier werden we 50 miljoen euro rijker dankzij een hogere marktwaarde. Dan zou je verwachten dat de beleidswaarde met de helft (25 miljoen) zou toenemen. Maar geheel tegen de verwachtingen in steeg de beleidswaarde met maar liefst 150 miljoen euro. Zes keer zoveel dan we hadden verwacht.

Ambtenaren, rekenaars en accountants stonden perplex en keerden het algoritme binnenste buiten om te kijken waar het fout ging. Niemand kon een fout in de invoer van gegevens vinden of een fout in het algoritme. En dus werden we overnacht een stuk rijker en zouden we meer geld kunnen lenen.

‘Mooi toch?’, hoor ik de woningzoekenden en de mensen met een hoge energierekening denken. Als we net zoveel waarde hechten aan het algoritme als de Minister wel. Maar ons vertrouwen is weg. Want onze computer ‘Says No!’ tegen onvoorspelbare algoritmes, computer modellen en andere fenomenen die denken de toekomst te kunnen voorspellen.

Wij kijken voortaan weer gewoon in onze portemonnee om te kijken hoeveel rente we nog kunnen betalen om extra geld te lenen. Want; liever één euro in de hand dan 10 op papier. Net als thuis.