Keten in de keet

Industrieel en circulair bouwen? Hoe dan? Nou zo, bijvoorbeeld.

De huizenfabrieken beginnen te draaien. De eerste huizen verlaten in modules de veilige omgeving, op weg naar een plek waar ze mensen gelukkig gaan maken.

Ook onze RvC keurde onlangs een besluit goed om een aantal industriële en circulaire huizen te gaan bouwen. Met de hakken over de sloot, dat wel. Waarom? Omdat de prijzen net zo hard stegen als van traditioneel gebouwde huizen. Want, schaarse materialen en oplopende kosten. Erg riskant voor ons als afnemers want als de prijzen van industriële huizen meebewegen met de prijzen van traditionele huizen zijn de fabrieken alleen goed om een tekort aan bouwcapaciteit aan te vullen. De fabrieken helpen dan niet om betaalbaar te kunnen bouwen voor de sociale verhuurders. Die vaak verhuren aan mensen die niet meer huur kunnen (mogen) betalen dan €635 per maand.

Hier zit mijn zorg

Traditioneel bouwen kan al niet meer uit. Industrieel kennelijk ook niet?

Gelukkig wordt deze zorg gedeeld door een aantal fabrikanten. Ze willen een bijdrage leveren aan het oplossen van de wooncrisis. Dit vinden ze niet alleen een commerciële kans, nee, dit vinden ze ook hun verantwoordelijkheid. En ik geloof ze. Ze realiseren zich ook maar al te goed dat veel corporaties bleven bouwen in de kredietcrisis terwijl een groot deel van de beleggers projecten afblies. De corporaties zijn zekere opdrachtgevers voor de bouwsector, zowel voor nieuwbouw als voor onderhoud.

Want ook bouwers stellen continuïteit van hun onderneming boven het nemen van forse winsten op de korte termijn. Dit stelden we jaren geleden vast toen we op zoek gingen naar gedeelde waarden tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. Mooi dus!

Een auto is hetzelfde als een huis

Bij industrieel bouwen wordt vaak het vergelijk gemaakt met de auto-industrie. De wijze van ontwerpen, de productie en de logistiek vertonen grote overeenkomsten. Maar in elk geval op 1 onderdeel laten industriële bouwers nu ander gedrag zien. Dit kan ik het beste illustreren aan de hand van een privévoorbeeld.

De auto van mijn vrouw kwam tijdens een heftige storm onder een boom terecht. De auto was total-loss, er moest vervanging komen. Ze besloot een nieuwe auto te kopen. Ze checkte de website, maakte een proefrit en sprak een prijs af. Deze prijs werd bevestigd door de dealer. En bij aflevering betaalde ze het afgesproken bedrag. Niets aan de hand denken jullie nu waarschijnlijk.

Maar vraag maar eens een offerte aan voor het bouwen van een huis. De bouwer wordt al nerveus als de prijs langer dan een week geldig moet blijven. Want de materiaal-prijzen stijgen met de dag. Niemand weet waar hij aan toe is. We onderzoeken de haalbaarheid van een bouwproject, maken een plan, nemen een besluit en geven opdracht. Er zit soms jaren tussen de eerste en de laatste stap in het proces. Dan reken je met prijsstijgingen die zijn gebaseerd op inflatie, niet op marktschommelingen van een veelvoud hiervan.

Mijn vrouw betaalde voor haar auto wat ze had afgesproken. Ze werd niet geconfronteerd met allerlei ontsnappingsclausules en geldigheidsdata. Waarom kan dit niet met bouwen?

Van baas in de keet naar baas in de keten

Vorig jaar schreef ik een blog over industrieel bouwen. In dit artikel noemde ik dat autobouwers, hun risico’s spreiden met hun partners in de ‘voortbrengingsketen’. Leveranciers, financiers en kennispartners zorgen er voor dat de autobouwer kan doen wat ze belooft aan haar afnemers. Er worden prijsafspraken gemaakt met een geldigheid van de tijd dat een auto in de brochure staat. De keten verlegt dit weer naar haar eigen partners enz. Enz. En dan kan het betekenen dat de autobouwer totale controle wil over strategische onderdelen, componenten, systemen of grondstoffen. Dat ze zelf eigenaar wordt van een ijzerertsmijn bijvoorbeeld. Zoals Tesla en Panasonic directe toegang willen tot mijnen waar lithium wordt gewonnen. Zodat ze hun accu’s kunnen blijven bouwen tegen een prijs die past bij de doelgroep waarvoor deze zijn ontwikkeld.

Weer terug naar een sociale huurhuis. Als je in de haalbaarheidsfase hebt bedacht dat je een huis wilt bouwen voor een huishouden met twee personen dat huurtoeslag ontvangt, dan hou je dat vast totdat de sleutel wordt overgedragen van bouwer naar corporatie naar huurders. Dan wil je niet worden verrast door een prijsstijging zodanig dat je het huis alleen nog maar rendabel kunt verhuren aan een huishouden dat 4 x modaal verdient.

We hebben als opdrachtgevers zekerheid nodig. Deze zekerheid kunnen we krijgen door de bouwers te vragen controle te nemen over hun ‘supply chain’. Controle over het gehele proces van boom tot huis. En dit kan betekenen dat bouwers naast eigenaar van fabrieken ook (mede) eigenaar worden van bossen. Net als bouwer Dijkstra Draisma (bgdd) eigenaar is van akkers waarop ze lisdodde verbouwt. Een kansrijk biologisch isolatiemateriaal. De markt levert het niet, de leveringszekerheid is zo belangrijk dat de bouwer het telen van het materiaal zelf ter hand neemt. En dus controle heeft over prijs en beschikbaarheid.

Het duurt nog wel even voordat de huidige industriële bouwers hun supply chain op orde hebben. Ze zijn immers aan het experimenteren met het fenomeen. En dit siert ze! Waar bouwers voorheen op zekerheid gingen, investeren ze nu volop in fabrieken, machines en productontwikkeling waarbij ze maar moeten afwachten of het iets op gaat leveren. Vette complimenten voor deze bouwers dus!

Maar ook een kanttekening. Het inrichten van een supply-chain is makkelijker als je de baas bent in de keten. Dat je als huizenbouwer krachtiger bent dan je leveranciers van bijvoorbeeld hout, isolatiemateriaal, installaties etc. Zo werkt het nou eenmaal (nog) in de economie. Dit betekent dat grotere spelers dit sneller geregeld kunnen hebben dan kleinere. Het biedt ook kansen. Nieuwe toetreders bijvoorbeeld die mee willen investeren met bouwers. Denk aan het voorbeeld van de lisdodde. De ontwikkeling kan dus ook tot verschuivingen in de keten leiden. In het geval van glaswol of piepschuim naar lisdodde. Ook nog eens beter voor de ecologie.

We moeten de bouwers helpen

Wat kunnen wij als opdrachtgevers doen om onze bouwers krachtiger te maken in hun supply-chain? Dit is eenvoudiger dan we denken. Het vraagt wel wat omdenken en acceptatie van verlies van autonomie.

Als corporaties weten we vaak al heel vroeg welke behoefte er aan huizen is. We maken een portefeuillestrategie gebaseerd op bevolkingsprognoses, segmentering in doelgroepen en marktaandelen. Een portefeuilleplan somt meestal op welke type huizen er op termijn per doelgroep nodig is. Uiteraard met de nodige onzekerheid en afhankelijk van het tijdig beschikbaar komen van geschikte locaties. Vaak zijn we wel zeker over de eerste 2 jaren van onze plannen. Daarna wordt het al iets minder zeker maar een termijn van 3 tot 5 jaar is best wel zeker. Na 5 jaar worden de voorspellingen zachter onder invloed van bijvoorbeeld conjuncturele en politieke schommelingen.

Waarom zouden we deze informatie voor ons houden en delen we het niet met onze bouwpartners? Deze kan namelijk aan de slag met deze informatie en bijvoorbeeld voor 5 jaar capaciteit en materialen vastleggen. Zodat de prijzen en de beschikbaarheid zijn ‘gegarandeerd’. We weten immers al welke huizen voor welke mensen nodig zijn. (de product/markt combinaties – PMC’s) Met een ‘standaard’ industrieel huis een peulenschil om te organiseren.

En natuurlijk verloopt de realisatie van de portefeuillestrategie nooit volgens het oorspronkelijk plan. Altijd zijn er omstandigheden waardoor bouwplannen niet op het gewenst tijdstip door kunnen gaan. De verkoop van auto’s verloopt immers ook niet exact volgens de businesscase waarop het bestuur ooit besloot. Daarom is regelmatige afstemming nodig tussen de supply-chain manager van de bouwer met de asset manager van de corporatie. Samen zorgen ze voor een optimale stroom aan PMC’s waardoor beide partijen een voorspelbaar verloop van het proces borgen. De gewenst continuïteit geregeld dus.

Op deze wijze helpen we de bouwer met het opzetten van zijn supply-chain. Ook de bouwer wordt een aantrekkelijke opdrachtgever in zijn ‘voortbrengingsketen’. Helemaal als je dit samen met een aantal collegacorporaties optuigt of dat de bouwer dit organiseert. Iets dat veel moeilijker te regelen is met traditioneel bouwen met meer variatie in de uitvoeringsvormen (configuraties).

En uiteraard een kanttekening. Niet alle PMC’s zijn voor alle corporaties hetzelfde. Elke situatie vraagt om enig maatwerk. Maar ik durf te stellen dat 80% van alle huizen, onder, of bovenhuids, hetzelfde zijn. Dit helpt de bouwer om volumes te maken. Het ‘klantorder ontkoppelpunt’ kan hierdoor zo laat mogelijk in het proces liggen. Hierdoor kan de bouwer standaardiseren en dus goedkoper, en met een hogere kwaliteit, produceren. Het stelt de opdrachtnemers in staat om een eigen draai aan hun bezit te geven. Of de ruimte te geven aan de gemeente die waarschijnlijk ook wensen heeft.

Niet rekenen maar tekenen!

Even terug naar de prijsvorming van huizen. We gaan geen offertes meer opvragen voor huizen. We hebben per PMC immers de kans om een prijs vast te leggen. En niet de markt moet deze prijzen dicteren. De markt moet een aanbod ontwikkelen dat is afgestemd op de portemonnee van de opdrachtgever. Deze portemonnee is passend bij de PMC, en dus ook bij het huishoudboekje van de huurder die de eindgebruiker is.

Denk aan de leasebedragen per salarisgroep in een bedrijf als je nog een parallel zoekt met de automobiel industrie.

En dit is relatief eenvoudig te regelen. Elke corporatie past immers dezelfde rekensystematiek toe. Dit zijn we verplicht vanuit de wetgever. Elke corporatie heeft een financieel regelement met in grote lijnen dezelfde investeringsstatuten met daarin rekenregels voor het bepalen van de waarde van een huis. Uiteraard verschillen een aantal componenten in de rekenregels vanwege de strategische keuzes van de desbetreffende corporatie. Maar nogmaals; in grote lijnen rekenen alle corporaties, binnen een smalle bandbreedte, allemaal op dezelfde manier.  

Aan de andere kant zijn de huren gereguleerd. We weten per PMC (huishoudengrootte) welke huur we kunnen en mogen vragen.

Deze huur is een gegeven. De rekenmodellen zijn nagenoeg identiek. Dan is de inkoopprijs voor een huis een uitkomst en gelijk aan de verkoopprijs van de bouwer. Waarom zouden we de bouwers dan nog per project laten rekenen?

Nou, bijvoorbeeld om hun eigen kostprijs en rendement te bepalen. Want alle industriële bouwers doen nu iets voor de eerste keer. Het proces van het industrieel bouwen is nog erg jong. Met name de automatisering door robots en computergestuurde (CNC) productiemachines. Iets waarmee in de ontwerpfase al rekening gehouden moet worden. De ontwerper moet nadenken hoe een huis geproduceerd gaat worden. Zodat dit op de meest efficiënte manier kan gebeuren. Dan kan het zo maar eens zijn dat het heel slim, en goedkoop is, om bijvoorbeeld de keuken als dragend constructie element te gebruiken. Iets dat niemand bedenkt als je ontwerp en productie niet in één hand hebt. Het combineren van functies levert minder onderdelen, minder materiaal en dus minder kosten op maar ook minder kans op fouten.

Een ander voorbeeld waar tekenen en rekenen samenkomen is in het onderhoud. De laboratoriumrobot ’s die we ontwikkelen en verkochten bij mijn vorige werkgever werden over de hele wereld verkocht. Ook in dunbevolkte gebieden. Want de farmacie is een globale business die bijvoorbeeld ook ontdekte dat er in delen van India niet alleen goedkope arbeidskrachten rondliepen. In het zelfde gebied werden ook slimme mensen geboren die in Engeland of Amerika gingen studeren. Een groot aantal bleef hangen in de westerse wereld maar een deel ging terug. Voor farmaceuten een mooie kans om snel en goedkoop te ontwikkelen en te produceren.

Als zo’n robot dienst weigerde, en het was ernstig, dan moest er een monteur naar toe. Soms van de lokale dealer. Maar soms ook een collega uit Zuidoost Drenthe. Dit kost veel tijd en geld. De ingenieurs die de apparaten ontwikkelden kregen niet alleen opdracht om slimme, maar ook robuuste apparaten te bouwen. Ze moesten jaren mee. Maar als ze stuk gingen moest het niet al te ingewikkeld (lees te duur) zijn om het apparaat weer aan de praat te krijgen. Reliability by design (een betrouwbaar ontwerp), het zou een slogan van een automerk kunnen zijn. Maar ook zo toepasbaar op een huis. En met een leaseauto. (ik merk dat ik aanbieders van huizen steeds vaker vergelijk met leasemaatschappijen. Niet geheel onterecht, Het gebeurt al. Kijk maar eens hier: Buurblok)

Een huis gaat immers een mensenleven-lang mee. Als het eenmaal staat, blijft het wel staan. In normale omstandigheden dan. Maar hoe zorg je er voor dat er gedurende de levensduur zo weinig mogelijk onderhoud nodig is? En als het nodig is, kan het dan snel en goedkoop?

In onze rekenregels rekenen we ook het onderhoud mee. Duur onderhoud zorgt voor een lagere waarde waardoor we minder kunnen bouwen.

Total Cost Of Ownership (TCO) noemen we dit in de bedrijfseconomie. Het ontwerp bepaalt voor een belangrijk deel het rendement van een huis, en ook het woongeluk van de huurder! Dit laatste omdat huurders vaak helemaal niet blij zijn met noodzakelijk onderhoud waarbij de functionaliteit van het huis niet verbetert. (schilderen, reinigen, ontstoppingen etc. etc.) Met een lagere score in de Aedes benchmark als gevolg.

Zo zie je dat alles in elkaar grijpt. Zie het als een kans, niet als lastig en ingewikkeld.

Hoe kan de overheid helpen?

In mijn blog van vorig jaar schreef ik dat we moeten stoppen om in elke gemeente afzonderlijk een vergunning aan te vragen voor een standaard huis (PMC). Er zou een landelijke toelating moeten komen met een ‘verlichte’ toets door gemeenten op een zeer afgebakend domein. Want zonder wijzigingen in wetgeving gaan we de huidige crises niet bestrijden.

Maar ook om circulair bouwen een boost te geven. Niet om de kas van de bouwers te spekken, nee, om een bijdrage te leveren aan het oplossen van de wooncrisis en om de klimaatdoelen sneller te halen door de uitstoot van CO2 te beperken.

Ik deed een uitvraag in de sector (Aedes) en bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW – noem ze financier) over wijzingen op de verplichte rekenregels voor corporaties om circulair te bouwen te stimuleren. Ik stelde de volgende vraag:

‘We hebben een vraag over circulair bouwen. We bouwen circulair omdat de materialen of bouwdelen na exploitatie een restwaarde hebben. Dus in de vastgoedexploitatie eindigen we niet met een grondwaarde al of niet met sloopkosten maar met een rest waarde. 

Ik kan me voorstellen dat meer corporaties rekenen aan circulaire huizen en een restwaarde willen opvoeren. Hebben jullie hier mee te maken gehad en kunnen we eventueel inzichten delen?’

Naast restwaarde is ook CO2 reductie een aspect dat een plaats zou moeten krijgen in onze rekenregels.

De volgende antwoorden kreeg ik op deze vraag:

  • Het WSW gaat er over nadenken. Een eerste schot voor de boeg is dat -niet- circulaire huizen lager gewaardeerd gaan worden;
  • Er zijn corporaties die een restwaarde laten bepalen door organisaties (die in dit gat zijn gesprongen en een verdienmodel zien). Deze restwaarde trekken ze af van de bouwkosten. (een opbrengst in de toekomst naar vandaag terugrekenen levert eigenlijk niets op weten we);
  • Er zou CO2 beprijzing moeten komen. Voor elke ton CO2 die je niet uitstoot door industrieel circulair te bouwen zou compensatie gegeven moeten worden. (ligt politiek erg gevoelig);
  • Er is een investeringsaftrek (MIA) voor circulair bouwen. Levert een korting op de Vennootschapsbelasting op;
  • Een hogere ‘onrendabele top (ORT)’ accepteren op circulair bouwen. Meer verlies nemen op de vastgoedexploitatie staat hier in gewoon Nederlands. Dit is niet alleen zakelijk onverstandig maar er verandert hierdoor niets in de keten. Het is zeker geen duurzaam alternatief.

Kortom: De financiële wereld is er nog niet uit terwijl er volop urgentie is. De stevige politieke afhankelijkheid maakt het allemaal niet makkelijker. Maar dit geldt voor meer veranderingen. In de woon, klimaat, en energiecrisis komen markt en overheid elkaar voortdurend tegen. Het wegen van belangen is als buitenstaander op een smal terrein dan ook niet zo ingewikkeld. De werkelijkheid is weerbarstiger.

En nu?

Kijk je bouwer in de ogen. Wil zij of hij echt een bijdrage leveren aan het oplossen van de wooncrisis? Waarom zou je investeren in ontwerpen en fabrieken als de opdrachten in deze tijd vanzelf binnenwaaien? In de wetenschap dat die fabrieken als vastgoedobject zo weer zijn verhandeld. Waarom neemt deze bouwer de risico’s op zich? Is het de angst voor nieuwe toetreders? Is het de liefde voor het vak? Kortom is het een schijnbeweging of is het oprecht?

Ik geloof in het laatste. Ik zie oprecht gemotiveerde mensen met liefde voor wonen. Dat het anders moet snappen ze als geen ander. De transitie is zo groot en zo ongewis dat samenwerking met opdrachtgevers cruciaal is. Dat was het al. Maar de risico’s aan de kant van de bouwers worden zo groot dat het niet anders kan. En het belang van ons als corporaties is dat we betaalbaar, circulair en energiezuinig kunnen blijven bouwen. Voor de woningzoekenden die ons vandaag maar ook in de toekomst keihard nodig hebben.

Materialen en mensen zijn schaars. Er is een enorme vraag naar huizen. Voldoende urgentie, de wil is aanwezig, er is kennis, we kunnen leren van andere sectoren en aan kapitaal aan beide kanten van de tafel is geen gebrek.

Waar wachten we nog op als sector, bouwindustrie en overheid!?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s