Op verjaardag

Hij werd 50 vandaag. We waren welkom op z’n verjaardag. Hij moest nog wel even naar de voedselbank maar daarna konden we langs komen. Hij was ook nog even langs de buurtsuper gelopen. Om gebak te halen voor z’n visite, een pakje shag voor zichzelf, brokken voor de hond en koeken voor het geval er nog meer mensen langs zouden komen.

Hij durfde tot voor kort niet te dromen dat hij ooit nog eens weer een eigen huis zou hebben. Dat z’n dagritme niet werd bepaald door z’n verslavingen, en even kort, door de mores van de gevangenis. Dat hij in de benen bleef dankzij, of ondanks, deze verslavingen. Maar het is hem gelukt.

Hij is helemaal clean! Ook het bier kan hij steeds beter laten staan. Het briefje met het afbouwschema ligt op tafel. Nog maar vier halfliters per dag. Behalve op dagen dat het moeilijk is. Volgende week bijvoorbeeld. Op de sterfdag van z’n vader. Die veel te vroeg is overleden. Veel te vroeg om volwaardig puber te kunnen zijn. Daar begon het te schuiven in z’n leven.

Hij had vrij gekregen van z’n werk als vrijwilliger. Werken was weer even wennen. Hij haalde er veel voldoening uit. Door nu eens iets voor anderen te kunnen betekenen. En hij kon in de praktijk brengen waar hij ooit, lang geleden, voor naar school was geweest.

Hij heeft schulden maar leunt niet op een bewindvoerder. Hij heeft zelf betalingsregelingen getroffen met de instanties die nog geld van hem te goed hebben. Bijna elke maand lukt het weer om de omvang van z’n schulden een kopje kleiner te maken.

Hij kreeg een kans van de corporatie en van andere organisaties. We spraken duidelijk af wat we van hem verwachten. We vroegen hem zelf om leefregels te bedenken en om deze op papier te zetten. Die regels zijn voor hem net zo heilig als voor ons. De regels helpen hem om door te bouwen naar een stabiel leven. Een leven zonder verslavingen, met een baan en met een vriendin.

Hij vertelde dat vandaag naast mijn collega en ik, z’n begeleider en misschien z’n vriendin op bezoek kwamen. Ik denk dat er volgend jaar mensen op z’n verjaardag komen die z’n bestaan nog meer betekenis geven. Dat de leefregels en het afbouwschema dan in de papierbak liggen. Dat hij overeind blijft dankzij de liefde en de vriendschappen.

Hij kreeg een kans omdat we geloven in mensen. Hij kreeg een kans omdat we goed konden samenwerken met de andere instanties in zijn omgeving. Hij kreeg een kans omdat de buren hem vertrouwen gaven.

Hij greep de kans omdat er mensen waren die in hem geloofden. Ik ben trots op deze mensen die bij ons, en bij onze partners werken. Mensen die elke dag hun uiterste best doen om andere mensen een fatsoenlijk leven te laten leiden. Dit hebben we met elkaar afgesproken en vastgelegd in onze missie:

Ieder mens, van kind tot senior, heeft een eigen plek, een veilig thuis waar ze in vrijheid en zorgeloos kunnen wonen.

 

De financiering van de verhuurdersheffing

Afgelopen week organiseerde SOM een seminar met de titel ‘Corporatie financiering in Perspectief’. Zo’n 90 kenners en liefhebbers van de corporatiesector nam deel aan deze met techniek gevulde dag. De hoogtepunten op een rij.

Dagvoorzitter Ber Bosveld

De corporatiesector heeft ca. €81 miljard aan geborgde leningen uit staan, vooral bij de Nederlandse Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten. Opvallend dat de sector voor z’n financiering afhankelijk is van slechts twee banken. Mooi, zo lang het goed gaat, griezelig als je de afhankelijkheid in ogenschouw neemt. Er zijn de afgelopen decennia pogingen gedaan om alternatieve financieringsconstructies op te tuigen waarvan het merendeel niet is geslaagd.

Een aantal jaren geleden had de sector nog €5 miljard meer aan leningen afgesloten. De verwachting is dat dit bedrag de komende jaren niet op het oude niveau terugkomt vanwege de scheiding in sociaal (DAEB) en commercieel (niet DAEB) vastgoed en de belastingdruk van gemiddeld 23% in 2021.

Dit staat haaks op de benodigde investeringen in duurzaamheid en de bouw van extra woningen waardoor verwacht zou mogen worden dat de sector een forse hoeveelheid geld nodig heeft de komende jaren.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 18.59.45

De meeste corporaties zullen nog niet alle ambities in plannen hebben vertaald. Ook zijn ze om deze reden niet verwerkt in de prognoses. Een aandachtspunt dus als we willen bepalen of de sector de verduurzaming en de bouw van extra huizen wel kan betalen. Het WSW en de AW rekenden al uit dat de sector dit geld niet kan investeren. Wie vertelt dit de tweede kamer die nog halsstarrig vasthoudt aan de verhuurdersheffing?

Wim Boonstra – Rabo Nederland

De groei van de economie stagneert. Er is nog geen sprake van een dreigende recessie maar de koopwoningmarkt komt tot stilstand. Makelaars zitten duimen te draaien omdat er onvoldoende aanbod is. De doorstroming stagneert, er moet meer in de koop en de middenhuur gebouwd worden. Het kabinetsbeleid van de afgelopen jaren heeft niet gefunctioneerd en daar heeft de economie nu last van.

De rentestand staat op een absoluut dieptepunt, verdere ingrijpen van de centrale bank, door opkoopprogramma’s, heeft dus geen zin meer. Mochten we in een recessie komen dan rest alleen nog een stringent begrotingsbeleid voor de Europese landen om de economie in de benen te houden. Ervaring leert dat de Europese landen niet eensgezind zijn op dit vlak. Het moment dat de Aziatische tijgers hun slag slaan in Europa?

De inflatie blijft te laag en wil maar niet structureel naar het gewenste niveau van 2%. Dit gegeven beïnvloedt de toekomstige huurinkomsten van de corporatiesector negatief. Juist op een moment dat er een sociaal huurakkoord tussen huurders en verhuurders is gesloten.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.01.26

Rudy de Jong – Vergelijking businessmodel huursector Nederland – Duitsland

Mijn beeld van een Duitse huurwoning bestaat uit een vaalgrijze buitenschil met daarin pastel-paarse kozijnen met okergele voordeuren. De bouw, en wooncultuur zal daarom ook wel een relatie hebben met de kosten en opbrengsten. Een interessante vergelijking tussen Nederlandse en Duitse corporaties. Weliswaar slechts twee Duitse, en dan ook nog een beursgenoteerde en een gemeentelijk woningbedrijf. Ben geen statisticus maar vind een dergelijke steekproef gevaarlijk om conclusies aan te verbinden.

Wel leerzaam als je dit terzijde schuift en wat dieper op bijvoorbeeld de kwaliteit, de kosten en hoogte van de huren in gaat. De Duitsers huren ca. 50% goedkoper, beheren 50% goedkoper, maar maken hetzelfde financiële resultaat als de Nederlandse corporaties. Nogmaals het gaat hier om een steekproef aan de Duitse kant van N=2.  Ik brand mijn vingers liever niet aan een verdere vergelijk.

Opvallend is wel dat de Duitsers een procent minder rente betalen op hun leningen zonder waarborgfonds en staatsvangnetten. Ook zijn de huizen in Duitsland goedkoper door lagere grond, – en bouwkosten weet ik uit eigen waarneming.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.02.49

Rob Rötscheid – Een sterk en robuust stelsel

In een vorig blog schreef ik al iets over het vaarwater waarin de borger van onze leningen zich in bevindt. Het herstelprogramma voor de ranking agencies (Moody’s, Standards and Poor en Fitch) is in concept klaar. Na de zomer start afstemming met stakeholders zodat tegen het eind van het jaar een begin kan worden gemaakt met de uitvoering van de beheersmaatregelen. Reken er maar op dat de corporaties vele documenten en checklijsten moeten aanleveren, dat de begroting en het jaarverslag weer enkele pagina’s groeien en dat het personeelstekort in de accountantswereld verder zal stijgen. Er zijn nu al corporaties die mogen hopen volgend jaar nog een accountant te hebben.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.03.10

Een tekort aan controleurs duidt op een slechte kwaliteit van de sector of op onvoldoende vertrouwen. Ik pleit ervoor om als sector een discussie aan te gaan over het vertrouwen nu de kwaliteit, volgens benchmarks, governance inspecties en visitaties, behoorlijk op orde is.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.03.28

De beleidswaarde is de nieuwe financiële waarheid in de sector. Slechts 50 corporaties vallen buiten de bandbreedte en mogen zich verheugen op een bezoek van het WSW. Daarnaast krijgt de discussie over onderhoud en beheer een vervolg waarbij de fineuten van deze wereld zich mogen buigen welke ingrepen als kosten of investeringen geboekt mogen worden. Eenduidigheid is hier gewenst waarbij het erop lijkt dat er nog wel een robbertje gevochten gaat worden om het uitgelijnd te krijgen met de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaglegging.

Nog even en alle corporaties zijn uniform, gestandaardiseerd en volledig transparant. Zullen we vanaf dat moment het franchisemodel van de HEMA maar omarmen als sectormodel?

Jamal Elghoul – Positionering van de treasury

Nuchtere kerel, duidelijk verhaal. Zorg dat de financiële en businessprocessen op orde zijn en stuur op de realisatiegraad van je geplande uitgaven. Betrek ook de verantwoordelijken voor deze discipline in de treasurycommissie en je zult tijdig en voordelig over het benodigd geld beschikken.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.04.34

Erik Wilders – Een platform voor corporatieleningen

Erik stelt dat corporatieleningen zekerder zijn dan staatsleningen in Nederland. Dit vanwege het geweldig borgingstelsel dat we hebben in ons land. Vervolgens schetst Erik het beeld dat de benodigde middelen om alle sociale huurhuizen in 2050 CO2 neutraal te maken overeenkomt met de staatsschuld van Denemarken. Een mooie manier van kijken.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.05.19

Verder was de bijdrage van Erik vooral een reclameblok voor een platform waar geldvragers en aanbieders elkaar op een geheel gestandaardiseerde manier vinden. Een lening van 10 miljoen door één klik. Het goede hieraan is dat er nieuwe geldschieters worden gewezen op de zekerheden en kansen van corporatieleningen. APG heeft als pensioenfonds een eerste lening via dit platform afgesloten. Goed dat er naast de sectorbanken aanvullende mogelijkheden ontstaan! Goed dat het stuwmeer aan slapend pensioengeld maatschappelijk nuttig wordt ingezet. Geen slecht reclameblok daarom.

Michel van Baardewijk – Collegiale leningen door Vestia

Een tip vooraf. Probeer de bijdrage van Michel niet op de verjaardag van je zwager uit te leggen. Vestia, nog maar enkele jaren geleden van de ondergang gered, is nu (tijdelijk) over-liquide vanwege de vele verplichte verkopen om de vervuilde derivatenportefeuille op termijn te kunnen afkopen. Vestia heeft nu te veel geld en stalt dit geld bij zo veel mogelijk, betrouwbare, banken. Dan is er nog een lieve duit over dat ze uitlenen aan corporaties. Een mooie, ondernemende, activiteit waardoor andere corporaties in staat zijn om voordelig geld aan te trekken en Vestia niet verliest door rente te betalen op gestald geld.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.05.56

Michel en z’n mensen hebben het uiterst professioneel aangepakt en hebben rekening gehouden met de uitvoering, de risico’s maar ook met de reputatie van de sector. Hij bracht het alsof het uitgeven van een lening een peulenschil is. Veel bankiers zullen zich wat ongemakkelijk hebben gevoeld met deze opmerking.

Mieke van den Berg – Casus Eigen Haard

Als afsluiter van de dag de open, onbevangen, bestuurder van Eigen Haard op het podium. Eigen Haard, een Amsterdamse corporatie, schijnt bekend te staan vanwege haar degelijk financieel beleid. Ze hebben kennelijk goed gekeken naar de Drentse corporaties.

Eigen Haard gelooft in ongedeelde wijken en casht dus niet door fors te verkopen nu de prijzen door het dak gaan. Een bewonderenswaardige strategie!

De corporatie heeft 55.000 huizen in bezit. Door het bijbouwen van 2.500 huizen (4,5% toename bezit) en de verschuiving van het onderhoud (kosten of investering) nemen de schulden toe met 93% naar een totaal van €3,2 miljard. De verhouding (beleids)waarde ten opzichte van de schulden (LTV) verdubbeld waardoor deze indicator buiten de normen van de toezichthouders valt.

Schermafbeelding 2019-02-10 om 19.06.23

Dan zie je welke hefboom er in werking treedt door een geringe toename van het aantal huizen (die tegen te hoge kosten gebouwd worden), een andere definitie van het boeken van onderhoudsuitgaven in combinatie met een stijgende afdracht aan de verhuurdersheffing.

Samenvattend

  • De sector heeft onvoldoende geld om de verduurzaming en de extra huizen te kunnen betalen. Dit becijferen het WSW en de AW. De corporaties zouden hun ambities en voornemens voor een periode van 10 tot 20 jaar moeten inrekenen om het gelijk van de toezichthouders aan te tonen. Dit voorkomt ook onnodige discussies in de politiek.
  • Corporaties gaan, door alsmaar nieuwe regelgeving, steeds meer op elkaar lijken. De beïnvloedbaarheid door de politiek en de toezichthouders neemt hierdoor toe. Het benadrukken van de toegevoegde waarde op lokaal niveau wint daarom aan belang.
  • Er zijn snel meer huizen nodig om de economie in sterke marktgebieden aan de gang te houden. Regelgeving en beperkte financiële armslag door de verhuurderheffing zit in de weg.
  • Buitenlandse reisjes zijn wat besmet geraakt in onze sector sinds de intrede van de nieuwe soberheid na de schandalen in het verleden. Moeten we toch niet eens kijken wat we van het buitenland kunnen leren? Zowel op het gebied van het verdienmodel, de financiën en de bouwprincipes.
  • Beschikbaarheid van geld is geen probleem zo lang het stelsel de zekerheden van gisteren en vandaag blijft bieden. We gaan wel meer betalen voor deze zekerheden. Ook zal de administratieve druk toenemen om deze zekerheden in de lucht te houden. De businesscase wordt nog knellender terwijl er geen waarde wordt toegevoegd. De sector moet dus meer gaan doen met dezelfde middelen door te innoveren maar ook moet de fiscale druk omlaag.

 

Wat managers kunnen leren van FC Emmen trainer Dick Lukkien

Fragmenten uit het interview van Dagblad van het Noorden verslaggever Ernst Slagter met FC Emmen spits Nicklas Pedersen. Kern van het verhaal: Aanwezigheid, en alle spelers gelijk behandelen leidt niet per definitie tot de beste resultaten.

FC Emmen trainer Dick Lukkien haalt het beste uit z’n spelers door goed te kijken wat een speler nodig heeft om z’n talent maximaal in te zetten. Ook speelt vertrouwen een cruciale rol in de interactie trainer – speler. Dit leidt tot werkplezier en tastbare resultaten.

Bij vertrouwen moet je aan de ene kant onderscheid maken tussen de integriteit en de intenties van iemand. Aan de andere kant dragen competenties en wapenfeiten bij aan het vertrouwen*.

In dit geval: Pedersen traint minder met de groep. Niet omdat hij lui is, maar omdat hij meer baat heeft bij het tainen in het krachthonk om terug te komen van een blesure. Hij traint dus anders en met de bedoeling om sneller weer van waarde te zijn voor het team. Zijn talent is bekend; het scoren van doelpunten. In het verleden heeft hij voldoende laten zien dat hij hier goed in is.

Dick Lukkien heeft vertrouwen in de speler en geeft hem daarom de ruimte om te doen wat hij nodig heeft om bij te dragen aan het teamresultaat. Welke manager of trainer heeft het lef om hetzelfde te doen als Dick Lukkien?

Fragmenten uit het interview


Natuurlijk juichte Nicklas Pedersen (31) zondag na zijn late 2-2 tegen PSV. Maar toen de Deense supersub na afloop werd toegezongen op De Oude Meerdijk, krabde hij zich even achter zijn oor. ,,Ik vroeg me af of ik de bal niet meteen uit het doel had moeten pakken. Echt, ik had het gevoel dat er nog meer in zat.” Na een korte stilte: ,,Al had PSV natuurlijk net zo goed nog kunnen scoren. Zo eerlijk moet ik ook weer zijn.”

Je startte begin dit seizoen zeven keer in de basis, maar toen scoorde je nog niet. En dan maak je als invaller tegen FC Groningen en PSV vier belangrijke doelpunten. Je hebt jezelf in nog een tijdsbestek van nog geen half uur terugverdiend.

,,Ik vind het vooral fijn dat ze bij de club zien dat het geen tijdsverspilling was om op mij de ruimte te geven. Hoewel ik nog op de weg terug ben van een liesblessure, is dit toch een positieve periode. Ik vind trouwens dat ik aan het begin van het seizoen ook goed speelde, maar toen maakte ik geen doelpunten. En als een spits niet scoort, gaan mensen praten. Niet dat ik er veel van mee krijg, trouwens. Ik lees vrijwel nooit de commentaren in de kranten. Je weet op mijn leeftijd wel of je goed of slecht speelt. Ik heb de meningen van anderen niet nodig. Behalve die van de trainer en medespelers dan.”

fullsizeoutput_5fab

,,Inderdaad, terwijl ik denk dat ik fysiek beter ben dan in mijn tijd bij FC Groningen. Dat is ook omdat ik het gevoel heb dat ze hier meer zorg aan me besteden. Dick Lukkien is een trainer die rekening met mij houdt. Als ik ergens last van heb en op hem afstap, weet hij dat ik dat niet doe omdat ik niet wil trainen, of zo. Dat dachten ze in Groningen. Hier begrijpen ze dat ik misschien iets anders moet trainen dan andere spelers om op mijn best te zijn. Anders, hè? Niet minder. Als ik niet op het veld sta, zit ik bijvoorbeeld in het krachthonk. Het is absoluut geen luiheid. Want ook al ben ik 31: ik geniet nog elke dag van trainen.

Toen ik in 2012 van FC Groningen naar KV Mechelen ging, had ik met Harm van Veldhoven ook een trainer die mij begreep. Omdat het goed ging bij Mechelen, verdiende ik een transfer naar KAA Gent. Víctor Fernández, de Spaanse trainer die me haalde, was een absolute topcoach. Hij was jaren geleden de opvolger van José Mourinho bij FC Porto. Maar Fernández werd al na een paar wedstrijden ontslagen. Er kwam een Roemeen (Mircea Rednic, red.) in zijn plaats. Dat werd geen succes, omdat hij weer zo’n trainer was die iedereen hetzelfde liet doen. Ik vind het onbegrijpelijk dat je in deze tijd nog zo ouderwets kan zijn. Geen enkele speler is hetzelfde.”

Het is misschien de vrees voor de schijn van een voorkeursbehandeling, die kwaad bloed zou zetten in de rest van de selectie?

,,Dat zou kunnen, al geloof ik er niet in. Geen speler van FC Emmen is boos als ik maar drie keer per week train en toch speel. Als ze zien dat ik het verschil maak, tenminste. Als je niet presteert, kan ik me voorstellen dat het een probleem wordt. Maar ik vind dat de beste spelers altijd moeten spelen. Ook als ze minder vaak met de groep trainen.”

© DvhN / 26-1-2019 – Ernst Slagter – foto’s Marcel Jurian de Jong en Roel Bos

* Plateau – Edith Hoksbergen & Marc Geerts


fullsizeoutput_5fad

Meer bouwen en sneller verduurzamen door te stoppen met huisuitzettingen

Jaarlijks worden er, volgens brancheorganisatie voor woningcorporaties Aedes, zo’n 3.000 (2017) huishoudens hun huurhuis uitgezet vanwege een huurschuld. Dit aantal is gehalveerd sinds 2013 door een betere aanpak, een betere samenwerking, betaalbaar huurbeleid en ongetwijfeld speelt ook het aantrekken van de economie een rol. Een mooie ontwikkeling!

Een huisuitzetting veroorzaakt veel leed binnen de huishoudens. Ik kan me geen voorstelling maken van de impact op het individu of het huishouden. Je raakt de basis onder je bestaan kwijt en bent overgeleverd aan hulpverleners en beschikbare opvang.

Lost een huisuitzetting problemen op? Als een corporatie haar werk goed doet is er nooit sprake van een hoge achterstand. Vaak gaat het om bedragen van €1.500 tot €2.500 die een huurder verschuldigd is. Voor een dergelijk laag bedrag zetten we levens op de kop. We vergroten eerder problemen dan dat we ze oplossen. Wel wordt door een dreigende uitzetting de hulpvraag bij alle instanties duidelijk en komen organisaties pas in actie als de uitzetting een feit is. Gek eigenlijk dat je een crisis moet creëren om hulpverlening aan het werk te krijgen.

img_0741

Bij Domesta zijn we hier mee gestopt. Er gaat een maatschappelijk werker met onze incassomedewerker mee op huisbezoek. Bij een huurachterstand is altijd meer aan de hand. De schuld is een symptoom van andere problemen. Soms uitsluitend financieel van aard, vaak is het zwaardere problematiek zoals een verslaving, verlies van een dierbare, een vechtscheiding, faillissement, verlies van werk, onvoldoende begeleiding voor mensen met een beperking of psychosociale problemen.

Naast het persoonlijk leed kost een huisuitzetting veel geld. Een woningcorporatie is gemiddeld €6.000 kwijt per huisuitzetting. De maatschappij krijgt een rekening van zo’n €12.000 tot €16.000 aan kosten voor bv. de crisisopvang. (van Geuns, Jungmann & Kruis, 2011) Dit bedrag kan vermeerderd worden met kosten voor begeleiding, bijzondere (inkomens)voorzieningen, zorg en veiligheid. Er circuleren bedragen tot wel €100.000 als totale kosten van een uitzetting. Het Instituut voor Publieke Waarden (IPW), en publicist / onderzoeker Pieter Hilhorst, noemen bedragen van rond de €30.000 per huisuitzetting als maatschappelijke kosten. Dit laatste bedrag lijkt mij dicht bij de realiteit te liggen.

Uitgaande van 3.000 huisuitzettingen per jaar (à €6.000) zijn de bijna 400 woningcorporaties in ons land dus zo’n €18 miljoen per jaar kwijt. De maatschappij krijgt voor dit aantal jaarlijks een rekening gepresenteerd van maar liefst €90 miljoen uitgaande van €30.000 aan kosten per uitzetting. De totale kosten van huisuitzettingen komen hiermee op zo’n €108 miljoen per jaar.

Stel dat we mensen met een huurschuld niet op straat zouden zetten. Besparen we dan deze kosten? Niet helemaal want er worden schulden afgeboekt, frictiekosten betaald, regelen mensen zelf onderdak of moet er zorg geleverd worden. Zo zijn er wellicht nog een aantal kosten waar we niet om heen kunnen.

Laten we stellen dat we daadwerkelijk de helft van de €108 miljoen, zijnde €54 miljoen, jaarlijks besparen. Als we deze €54 miljoen eens in zouden zetten om rente op leningen te betalen waarmee we nieuwe huizen kunnen bouwen en huizen CO2 neutraal kunnen maken!?

Uitgaande van de rekenrente van 5%, waar corporaties zich aan moeten houden, ontstaat er op deze wijze jaarlijks €1,1 miljard aan extra investeringscapaciteit. Stel dat we uitgaan van een marktrente van 2% (op dit moment reëel)  dan zou de investeringscapaciteit zelfs toenemen tot €2,7 miljard per jaar.

Uiteraard is dit een, grotendeels, theoretische benadering. Niet elke corporatie is in staat om extra leningen aan te trekken vanwege de specifieke financiële-, en/of marktsituatie. Ook landen de opbrengsten van het stoppen met uitzettingen op de bankrekening van gemeenten en niet van woningcorporaties.

We zouden de gemeenten kunnen verleiden om opbrengsten terug te ploegen naar de corporaties, bijvoorbeeld in de vorm van subsidies, om de lokale energietransitie te versnellen, voldoende huurhuizen beschikbaar te hebben maar vooral om menselijk met de inwoners om te gaan.

Het gaat mij ook vooral om de manier van kijken naar maatschappelijke problemen. Kunnen we de maatschappelijke businesscases zodanig construeren dat we menselijke en economische waarde creëren ipv symptomen bestrijden?

Een idee voor de prestatieafspraken van 2020?

fullsizeoutput_5fa5

Verevening in de corporatiesector: ‘Beter een goede buur dan een verre vriend’

Al vroeg leerde ik te sparen om iets te kopen voor m’n spaargeld. Later leerde ik om te sparen als buffer voor onzekere tijden. Hierdoor kon ik mij vrij bewegen in m’n werk en kon ik een woning met verlies verkopen om niet vast te lopen in de wooncarrière. Dit is mij tot dusver goed bevallen.

De Drentse woningcorporaties zijn financieel gezond. Ze hebben goed op de centen gepast en nooit gekke dingen gedaan. Een beetje saai misschien. Aan de andere kant waren we in Drenthe misschien wel de voorlopers van de nieuwe sober,- en doelmatigheid waar de nieuwe woningwet zo vol mee staat. Hierdoor kunnen we ook vandaag nog de opgaven aan die van ons verwacht worden. De huizen staan er prima bij, er komen voldoende geschikte huizen, de energieprestaties zijn goed en de jaarlijkse huurverhogingen zijn het laagste van het land. We doen ons werk gewoon goed en zijn niet te beroerd om een steentje bij te dragen aan het borgen van de leefbaarheid.

dalerpeel
Huurwoningen Dalerpeel

Deze spaarzaamheid komt goed van pas. Na de hervormingen in de zorg bleef er een rekening liggen voor de corporaties. We moesten de waarde van onze zorgwoningen fors afwaarderen. Op hetzelfde moment deed de vennootschapsbelasting z’n intrede gevolgd door de verhuurderheffing met daarin straks de beperking van de aftrekbaarheid van de lening portefeuille (ATAD). Corporaties dragen straks zo’n twee tot wel vier maandhuren af aan de fiscus. De inkomensgrenzen en passend toewijzen werden ingevoerd voor de verhuur waardoor de verdiensten verder zijn begrensd.

En nog steeds passen de Drentse corporaties goed op de centen en zijn ze financieel gezond.

We zijn klaar voor een onzekere toekomst waarbij grote opgaven op ons afkomen op het gebied van duurzaamheid, leefbaarheid, werk en zorg. Door sober,- en doelmatig beleid kunnen we deze opgaven voor een groot deel aan. Hier hebben we onze reserves voor opgebouwd. We kunnen echter vandaag niet precies voorspellen wanneer welke opgave er op ons af komt en, wat de werkelijke omvang gaat worden.

Eén van de opgaven is wel redelijk helder, hoewel Den Haag maar niet van de pot komt met een klimaatakkoord. Dat zijn de investeringen in duurzaamheid. Niet omdat de huurder wakker ligt van een energieneutrale woningvoorraad in 2050. Nee, omdat de huurder wakker ligt dat hij het einde van de maand niet haalt vanwege z’n financiële situatie. Duurzaamheid als middel om de betaalbaarheid te verbeteren dus. Hier is een forse investeringscapaciteit voor nodig. Dat weten we wel al. We weten niet hoe snel de innovaties gaan en of we het kunnen betalen. Hierdoor houden we het gespaard geld graag achter de hand. Voor een betaalbare sociale huursector in de toekomst dus.

ibw nieuwbouw
Financiele ruimte per woningmarktgebied voor nieuwbouw

Elders in het land, precies daar waar op dit moment veel gebouwd moet worden, is het met de financiële situatie van veel woningcorporaties veel slechter gesteld. Er zijn verschillende redenen waarom dit is ontstaan. De volksaard zal ongetwijfeld in beide geschetste situaties een rol gespeeld hebben. De robuuste Drenten en de branievolle randstedelingen.

Hittekaart
Druk op de woningmarkt in NL

Ambtenaren breken zich het hoofd hoe ze de in de sector aanwezige investeringscapaciteit op korte termijn zodanig kunnen herverdelen dat corporaties acute problemen het hoofd kunnen bieden. Een oneerlijke discussie. Ons brein is immers gevoeliger voor een probleem van vandaag dan voor een probleem in de toekomst.

Dit is de casus die we als sector nu op tafel hebben liggen. Wint de korte termijnopgave in sterke woningmarktgebieden het van lange termijn oplossingen in kwetsbare delen van het land?

Zo zwart wit is de discussie hopelijk niet. Bewindspersonen zullen deze afweging in landsbelang moeten maken. Laten we de minister een beetje helpen door als sector zelf met oplossingen te komen. Dan zijn we speler en geen slachtoffer.

Ik ben een voorstander van regionale afspraken en help liever een buurman dan een verre vriend. Klinkt hard, maar deze keuze doet volgens mij recht aan de geest van de woningwet. We hebben woningmarktregio’s en maken daarbinnen afspraken met collega’s, huurders en gemeenten. We begrijpen de opgave van de buurman beter en kunnen daarom de kansen en risico’s beter inschatten.

Hierdoor hebben we meer zekerheid dat het geld terugkomt op het moment dat we het zelf, voor onze eigen opgaven weer keihard nodig hebben.

December 2018, bert.moormann@ziggo.nl

14-17_kaart_woningmarktregio
Woningmarktgebieden

 

 

Sociale werkplaats weer open voor leefbare wijken

Deze week presenteerde Aedes het onderzoek van Rigo over de relatie tussen het huisvesten van lage inkomens in sociale huurhuizen en de afnemende leefbaarheid. Volgens de onderzoekers van Rigo is er een direct verband tussen de instroom van lage inkomens in de sociale huur en de afnemende leefbaarheid.

Dit is nogal wat!

IMG_0671

Ik ben geboren in een huurhuis van de ECW, de Emmer Centrale Woningbouwvereniging, één van de voorlopers van het huidige Lefier. Mijn vader was stukadoor, moeder werkte enkele ochtenden in de week als schoonmaakster. Mijn vader kluste nogal wat bij zodat ons gezin er een modaal inkomen op nahield. Naast ons woonden fabrieksarbeiders van de Enka. (Akzo) Even verderop in de blok woonde een afdelingschef van dezelfde werkgever. In de buurt woonden leraren, ingenieurs en arbeiders maar ook mensen met een bijstandsuitkering. De sociale huurhuizen werden bewoond door een klein plukje mensen met een hoog inkomen, een deel met middeninkomens en een deel lage met inkomens.

Nu wonen er in dezelfde straat alleen nog maar mensen met lage inkomens. Gescheiden mannen en vrouwen, mensen die arbeidsongeschikt zijn, mensen die in mijn tijd woonden bij een instelling en nog een paar mensen die een klein baantje hebben.

De sociale huur verandert. Kopen werd aantrekkelijker door soepelere hypotheekregels en lage rentes. Er zijn meer tweeverdieners dan vroeger die zich sneller een koophuis kunnen permitteren. We kenden zelfs een tijdje Premiewoningen, een subsidieregeling voor koopwoningen. Inkomenseisen en passend toewijzen werd ingevoerd waardoor corporaties hoofdzakelijk mensen bedienen met een laag inkomen.

Daarnaast veranderde ook de zorg. Vroeger woonde nagenoeg niemand zelfstandig met een verstandelijke beperking of een psychische aandoening. Vijfenzestigplussers vertrokken naar het bejaardentehuis. Nu wonen deze mensen gewoon in de wijk. Eigenlijk zoals het hoort maar kennelijk gaat het niet goed.

Schermafbeelding 2018-11-11 om 16.03.42

Er veranderde nog meer. Als je niet mee kon in het alsmaar complexer wordend werk in een regulier bedrijf kon je aan het werk in een sociale werkplaats. Of, als je er voor in aanmerking kwam, kon je naar de dagbesteding. Dit kan vanaf 2015 bijna niet meer.

Is er een relatie tussen deze geschetste veranderingen en de huidige stand van de leefbarometer in de straat waar ik tot mijn 23e woonde? Absoluut!

De lage inkomens in de sociale huur hangen nauw samen met beperkingen die mensen hebben. In een wijk met sociale huurhuizen wonen meer mensen met een beperking dan in wijken met veel koophuizen. Het hebben van een beperking gaat vaak hand in hand met het verdienen van een laag inkomen. Mensen met een beperking wonen zelfstandig maar krijgen niet de begeleiding die ze nodig hebben en hebben geen toegang tot normaal of beschut werk.

IMG_0674

En hier gaat het mis.

We overschatten de zelfredzaamheid van deze groep mensen. We verwachten dat ze zichzelf woonvaardigheden aanleren waar de ouders dit hebben nagelaten. We verwachten dat ze het huishoudboekje op orde hebben terwijl ze niet kunnen lezen of schrijven. We verwachten dat ze de gordijnen om 8 uur ’s ochtends hebben geopend terwijl ze niet hoeven te werken. We verwachten dat ze na 22 uur stil zijn terwijl ze altijd kunnen uitslapen. We verwachten dat ze de medicatie innemen terwijl ze geen klok kunnen kijken. We verwachten dat ze een keukentafelgesprek kunnen voeren terwijl er van gelijkwaardigheid geen sprake is. We verwachten dat ze blijven solliciteren terwijl ze al lang weten dat er geen werk bestaat dat ze aan kunnen.

En ja, er is inderdaad ook een groepje dat niet wil. Verdiep je eens in de mensen met een beperking en je zult er achter komen dat er meer mensen zijn die niet kunnen dan die niet willen.

Schermafbeelding 2018-11-11 om 17.10.55

En wat is de oplossing die de brancheorganisatie van de woningcorporaties, Aedes, oppert? Meer dure huur, en koopwoningen realiseren tussen de sociale huur. Dan verbetert de leefbaarheid omdat de rijkere bewoners het gedrag compenseren van de armere bewoners.

Symptoombestrijding van de bovenste plank. Je lost niets op maar beïnvloedt uitsluitend de statistiek. Windowdressing of kop-in-het-zand politiek. Het gemiddelde gaat regeren terwijl de kwetsbare mensen zich nog eenzamer gaan voelen. En uiteraard vindt Aedes direct dat het kabinet aan zet is om woningcorporaties meer ruimte te geven. Er is ruimte genoeg. En schiet niet direct in de actiestand maar zorg dat anderen hun taken serieus oppakken. Het wordt tijd dat Aedes de blik wat meer gaat richten naar de bondgenoten op het gebied van zorg en werk dan naar Den Haag.

Wil je de oorzaken van de verslechterde leefbaarheid aanpakken dan is er meer nodig dan een aantal stenen te stapelen of te verslepen. Wat veel corporaties nalaten maar zouden moeten doen is het bouwen van woonvormen voor mensen met een beperking of mensen die uitstromen uit beschermd wonen. Dit gebeurt nog te weinig.

Zorg dat mensen overdag aan het werk zijn. Dan heeft hun leven weer betekenis en neemt de eigen trots weer toe. Dan regeren rust, regelmaat en reinheid waardoor het woongenot voor de hele buurt weer toeneemt. Voor mensen waarvoor een reguliere baan niet is weggelegd moeten de sociale werkplaatsen weer open. Dwing af dat bedrijven mensen met een lichte beperking in dienst nemen. Mensen met een zwaardere beperking moeten weer terecht kunnen op de dagbesteding of in een dagopvang. Zorg dat de begeleiding bij het zelfstandig wonen op orde is door alle bezuinigingen terug te draaien. Dan neem je oorzaken weg met als gevolg dat de statistieken weer gaan kloppen. Niet andersom!

Schermafbeelding 2018-11-11 om 17.07.37

En een tip voor Aedes. Stop direct met het bouwen van huizen in de steden. Net zo lang tot je hebt binnengehaald wat je nodig hebt om de waarde van het corporatiebezit op peil te houden. Want een slechte leefbaarheid kost handen vol geld. Geld dat door mensen met lage inkomens bijeen is gebracht. Dan is het zuur dat dit geld wordt besteed aan dure huur of koopwoningen voor mensen die slechts de statistiek dienen. Op deze wijze werp je je eigen beperking op.

1240

Bronnen

https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/6c4e63d71fd06d49/original/Veerkracht-in-het-corporatiebezit.pdf

https://www.scp.nl/Publicaties/Alle_publicaties/Publicaties_2018/Van_sociale_werkvoorziening_naar_Participatiewet

https://www.binnenlandsbestuur.nl/sociaal/nieuws/fnv-wil-grotere-doelgroep-voor-sw-bedrijven.9596859.lynkx

https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/wijkaanpak-en-leefbaarheid/wijkaanpak/woningcorporaties-grotere-tweedeling-leidt-tot-nieuwe-achterstandswijken.html

https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/baankansen-voor-arbeidsgehandicapten-kelderden-na-het-sluiten-van-sociale-werkplaatsen~b21dca37/

https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/gehandicapte-werknemer-is-verstrikt-geraakt-in-wildgroei-aan-dienstverbanden~b3ca8662/

https://www.vgn.nl/themas?id=173

https://www.gemeente.nu/sociaal/werk/ser-behoud-sw-bedrijven/#prettyPhoto

Ik ben een gespleten persoonlijkheid en dat is goed voor de wereld!

Het was de lieve en slimme Jeanette Croezen die mij kietelde naar aanleiding van mijn tweet om de Formule 1 in 2020 naar Assen te halen. Was dat niet te vervuilend in deze tijd? Moeten we dat wel willen in een provincie waar het zo lekker toeven is in de rust van de mooie natuur?

Schermafbeelding 2018-11-03 om 12.23.52

Ergens tussen 1995 en 1998 organiseerde ik samen met vriend Wilfred een reis naar de Formule 1 in Duitsland. Onze held Jos Verstappen reed mee. Op een fanclubdag in het Limburgse Echt hadden we al mogen karten tegen Jos. Met vriend Sieto bezocht ik een aantal DTM races. Minstens zo spectaculair. Onze aderen waren behoorlijk gevuld met loodhoudende benzine in die dagen.

Twintig jaar later geef ik leiding aan een woningcorporatie die duurzaamheid hoog in het vaandel heeft. We zijn geen koploper maar doen aardig mee in de groep achter de top. We hebben grote ambities als het gaat om de energieprestaties van onze huizen en de organisatie.

Ook privé zijn we behoorlijk aan het verduurzamen. Zowel qua energie als in materiële zin. Ons privewagenpark migreerde van twee dikke diesels via twee modale benzineautos naar een hybride en een kleine benzine gestookte variant. We fietsen meer door de auto’s te laten staan. Mijn auto staat zelfs niet bij ons thuis maar in de garage op het werk omdat ik ‘m privé bijna niet meer gebruik. Deelauto’s zouden voor ons een uitkomst zijn.

We zijn verhuisd van een vrijstaand huis met een inhoud van 550m3 met label B en 1.500 m2 tuin naar een rijtjeshuis met label A++ en een tuin van 15m2. We stoken nog even met gas maar hier hopen we over een paar jaar afscheid van te nemen. Het dak ligt vol met zonnepanelen en we kunnen de slaapkamers koelen en verwarmen met 4 warmtepompen. We eten zo veel mogelijk biologisch en niet elke dag vlees. We ‘ontspullen’ waar je bij staat!

Ben ik een gespleten persoonlijkheid als het om het verbranden van fossiele brandstoffen gaat?

Ja, eigenlijk wel. Ik ben, sinds Max Verstappen de Formule 1 weer spannend maakt door z’n ondernemende rijstijl, weer helemaal fan van dit spektakel. Ik vind ook dat Assen de beste faciliteiten heeft om een grand prix te organiseren. Ik denk ook dat dit nieuwe energie geeft die een spin off heeft voor het collectief Drents zelfvertrouwen. Net zoals de Nedersaksische taal die, door met name Daniël Lohues en Marlene Bakker, goed op de kaart zijn gezet.

Ik kan er geen plak kaas extra mee op m’n brood leggen maar het voelt verdomd goed!

Ik vind ook dat we niet te fundamentalistisch moeten zijn in het leven dat we willen leiden. We moeten het elke dag een stap beter doen. We kunnen het niet betalen om ineens van het gas af te gaan. Dan staat ons leven én de economie stil. Van het gas af en alles electrificeren betekent meer behoefte aan energiecentrales, windmolens en zonneakkers. Ook hierover zijn de meningen nog niet onverdeeld.

We zijn we het aan de Groningers verplicht om van het gas af te gaan. Misschien wel wat sneller dan de technologische ontwikkelingen toelaten. Tegelijkertijd vind ik ook dat het rijk, met veel geld en het liefst vandaag nog, begint met het versterken van de huizen in Groningen. Dit kan alleen maar als de economie geleidelijk transformeert van fossiel-gestookt naar gezondere, duurzamere, alternatieven.

Er is wat mij betreft geen weg terug. Het kan mij ook niet snel genoeg gaan. Zowel zakelijk als privé! Maar wel met gezond verstand, veel creativiteit en nuchterheid graag! En dat we ons af en toe een uitstapje gunnen naar de oude wereld moet ook kunnen. Toch?

november 2018, bert.moormann@ziggo.nl

Schermafbeelding 2018-11-03 om 12.15.42