Domesta is een woningcorporatie met 10.000 huizen in de gemeenten Coevorden, Hoogeveen en Emmen. De woningcorporaties in Noordoost Nederland helpen voornamelijk mensen met een laag inkomen of mensen met een zorgbehoefte.
Inkomen en woonlasten*
Onze huurders zijn gemiddeld 38% van het inkomen kwijt aan huur, energie en gemeentelijke lasten. Ongeveer 30% van alle huurders heeft een inkomen uit werk, de overige huishoudens zijn gepensioneerd, arbeidsongeschikt, werkloos of ontvangen een bijstandsuitkering. Een derde van de huurders kan de huur eigenlijk niet betalen maar krijgt dit toch elke maand weer voor elkaar. Dit lukt ze omdat ze bezuinigen op zorg, kleding, sociale activiteiten en zelfs op voeding. Deze groep huishoudens is maar liefst 48% van het inkomen kwijt aan directe woonlasten.
Het roer om!
Dit is schrijnend en was enkele jaren geleden aanleiding om het roer drastisch om te gooien. Zo brengen we gratis zonnepanelen aan, helpen we met het aanvragen van toeslagen, gemeentelijke regelingen, een slim energiecontract en het kiezen van de juiste zorgverzekeraar. Deze maatregelen leveren de mensen tussen de €50,- en €100,- per maand op.
Investeren en belastingdruk
Uiteraard investeren we ook fors in het energiezuiniger maken van onze huizen. Helaas beperkt de overheid de corporaties bij deze investeringen door inmiddels 4 maandhuren aan belasting te heffen. Hier zit onze zorg voor de toekomst. Het aantal huizen dat we per jaar energiezuiniger kunnen maken wordt hierdoor lager.
Energiebelasting
Dezelfde overheid is ook van plan om de belasting op gas fors te verhogen. Hierdoor zijn de meeste huurders meer geld kwijt aan het verwarmen van het huis en kan een nieuwe armoede ontstaan; energiearmoede. Als sector voeren we een lobby richting Den Haag om het zover niet te laten komen!
Met creativiteit en nuchter verstand armoede de baas!
In de tussentijd gaan wij door om met creativiteit en nuchter verstand mensen uit de problemen te houden. Domesta wil een steentje bijdragen aan het doorbreken van overerfbare armoede. Daarom zijn we Alliantiepartner geworden. De Alliantie van Kracht tegen armoede gaat helpen om meer mensen duurzaam uit de financiële problemen te houden. Hierdoor kunnen wij het energiezuiniger maken van onze huizen versnellen!
Gerrit en ik hebben geen eigen kantoor. We flexen in de organisatie om zichtbaar en aanspreekbaar te zijn voor onze medewerkers. Bijkomend voordeel voor ons; we horen wat de ‘buzz’ van de dag is.
Zo zat ik op een vrijdagmiddag te werken op de verhuurafdeling. Op deze afdeling worden vragen van woningzoekenden en huurders beantwoord en wijzen we de huizen toe aan degene die aan de beurt is.
Ik zat naast een collega te werken die bezig was met de laatste dagen voor haar pensioen. De telefoon ging. Een collega van het telefoonteam verbond een gesprek door van een man. Hij belde vanuit het UMCG in Groningen.
Meneer maakte zich zorgen want z’n vriendin was ernstig ziek. Ze zou spoedig sterven. De vriendin woonde samen met haar dochter in een huis van ons. Meneer en mevrouw hadden een relatie gekregen en woonden samen in dit huis. Ze hadden plannen om te trouwen, nog voor mevrouw zou sterven.
Eén van de bijkomstigheden van het huwelijk was dat meneer medehuurder zou worden. Hierdoor kon hij met de dochter in het huis van mevrouw blijven wonen na haar overlijden. Hij kon dan de zorg voor de dochter op zich nemen. Ze zou naar dezelfde school kunnen blijven gaan waar ook haar vriendinnen en vrienden naar toe gingen.
Op het moment dat meneer belde had hij geen recht op het huis. Hij was geen huurder, wettige partner van een huurder of medehuurder. Een dillema, vooral omdat je weet dat er nog tientallen woningzoekenden in de wacht staan voor hetzelde huis.
Ik zag dat m’n collega ontroerd was toen ze de telefoon neerlegde en vroeg haar naar het gesprek. Ze legde de situatie en haar dillema voor. Ze had afgesproken om na het weekend met collega’s te overleggen. Maandag, na het weekend, zou meneer horen waar hij aan toe was.
Ik vroeg wat ze zelf zou doen als ze nu een besluit moest nemen. Ze twijfelde. Zou meneer qua inkomen wel voldoen aan het huren van het huis? Hadden we nog wel ruimte voor uitzonderingen? Voor maatwerk? De sancties van het ministerie op overtreding van de regels zijn niet mals. Ik wilde niet sturen, haar laten voelen dat ze zelf een besluit kon nemen.
Na enige momenten was ze er uit. Meneer heeft al genoeg aan z’n hoofd. De zorg over het huis kan hij er niet bij hebben. Mijn collega pakte de telefoon en belde meneer terug. Ze ging er voor zorgen dat meneer huurder werd zodat hij samen met de dochter van z’n vriendin in het huis kon blijven wonen.
Een mix van opluchting en ontroering maakte zich van mijn collega meester. Een trotse directeur naast haar met de tranen in z’n ogen. Het hart, en het gezond verstand hadden het gewonnen van de regels.
Enkele dagen later overleed mevrouw, nog voor ze hadden kunnen trouwen.
Afgelopen week dompelde ik me een dag onder in de systeemwereld van de woningcorporaties.Het was een goede dag. Dat kun je ook verwachten van Wim Boonstra van Seminars op Maat. Een actueel onderwerp met goede sprekers. En niet onbelangrijk want zonder een goed werkende bedrijfsvoering kunnen we woningzoekenden en huurders niet de ruimte geven die nodig is om betaalbaar en energiezuinig te wonen.
Dagvoorzitter prof. dr. Johan Conijn
Het WSW, dat onze leningen borgt, staat onder druk. Sinds de nieuwe woningwet is dit instituut het eerst aanspreekbaar voor corporaties in financiële problemen. Het instituut heeft de hoogste kredietwaardigheidsbeoordeling waardoor corporaties goedkoop kunnen lenen. Deze beoordeling staat onder druk door bv problemen bij corporaties Humanitas (SHH) en WSG. Binnen twee jaar moet er een plan liggen om het vertrouwen van de beoordelingsbureaus te krijgen. Waarschijnlijk moet het WSW grotere buffers aanleggen zoals banken en verzekeraars dat ook hebben. Ook om de risico’s voor gemeenten te verkleinen die in de tweede ring borg staan voor de leningen van corporaties. Dit betekent dat corporaties geld moeten storten. Geld dat niet besteed kan worden aan het verbeteren van de betaalbaarheid of energiezuiniger maken van huurhuizen. Een weeffoutje in de woningwet met kostbare gevolgen voor één van de fundamenten van het corporatiestelsel. Prof. dr. Johan Conijn noemde deze ontwikkeling als één van de belangrijkste aandachtspunten op korte termijn. Volledig terecht lijkt me.
Uit bijdrage van prof. dr. Johan Conijn
Hoofd corporaties ministerie BZK Roger Planje
Roger Planje, hoofd corporaties bij het ministerie van BZK schetste een aantal ontwikkelingen in de sector. Hij ziet dat corporaties werk maken van betaalbaarheid. De huurstijgingen raken de nullijn. Zijn verwachting is dat verdere ingrepen in de huurtoeslag achterwege blijven nadat de KAN bepaling en de harde inkomensgrens geschrapt wordt. Goed nieuws voor huurders met de laagste inkomens dus!
Uit bijdrage van Roger PlanjeUit bijdrage van Roger Planje
Verder merkt Planje op dat de verdeling van investeringsruimte over het land niet overeenkomt met de nieuwbouwopgave. Corporaties in de randstad hebben een forse opgave maar hebben de afgelopen jaren onvoldoende financiële ruimte opgebouwd. De ambtenaar roept de sector op om onderling afspraken te maken over onderlinge steun van collegacorporaties. Hij zei het niet met zoveel woorden maar liet duidelijk doorschemeren dat er anders druk vanuit het ministerie is te verwachten. Een oproep aan corporaties om beter samen te werken.
Eelkje van der Kuilen van advocatenkantoor AKD gaf aan dat de overheid niet zo maar investeringscapaciteit van corporaties kan afpakken. Eigenlijk is het onteigening stelde ze. Een ingreep waar stevige wetgeving over gaat. Dat soort stellingnames hebben we nodig omdat ze de discussie verbreden en dus verrijken!
Uit bijdrage van Roger Planje
Het ministerie heeft de resultaten van het PBL over de uitkomsten van de klimaattafel bebouwde omgeving geanalyseerd. Opvallend is dat NOM woningen en warmtepompen op dit moment inefficiënte maatregelen zijn om uit te voeren. Te duur en te weinig CO2 reductie. Dit sluit wel aan bij de oproep van Kees van Nieuwamerongen, Autoriteit Woningcorporaties (AW), dat corporaties te veel in de actiestand staan en hierdoor te veel hooi op hun vork nemen.
Uit bijdrage van Roger Planje
Autoriteit woningcorporaties, directeur Kees van Nieuwamerongen
AW baas van Nieuwamerongen kwam met goed nieuws. Corporaties doen het goed sinds de invoering van de nieuwe woningwet in 2015. Er is volop aandacht voor goed bestuur en goed toezicht. Zo zeer dat de AW het toezichtsregime meer gaat richten op corporaties die een verhoogd risicoprofiel hebben. Dit betekent naar mijn mening een verlichting van het regime voor corporaties die hun zaakjes goed op orde hebben.
Als de AW nu ook nog eens de taal in haar correspondentie hier op af stemt worden we helemaal blij.
Uit bijdrage van Kees van Nieuwamerongen
Ook de AW signaleert een mismatch tussen investeringsvoornemens en investeringsruimte in de sector. Ook hier viel het beladen thema verevening. Linksom of rechtsom, de sector moet volgens de directeur met elkaar in gesprek om opgaven over te nemen of investeringsruimte te herverdelen. Dit wordt nog spannend, want; zijn de corporaties wel bereid om elkaar te helpen? Is er nog wel financiele ruimte als alle corporaties de kosten van verduurzaming volledig hebben ingerekend?
Uit bijdrage van Kees van Nieuwamerongen
Eelkje van der Kuilen, jurist AKD
Eelkje van der Kuilen was duidelijk in vorm tijdens het seminar. Na haar scherpe opmerking over de verevening stelde ze de OOB status voor corporaties ter discussie. Deze status scherpt de accountantscontrole op Organisaties van Openbaar Belang aan. Reken maar dat de accountantsrekening met 20% omhoog gaat en de hoeveelheid werk bij de betrokken medewerkers van de corporaties met minimaal eenzelfde percentage. Van der Kuilen was scherp en suggereerde om af te zien van de OOB status omdat de AW immers concludeert dat het gedrag van de corporaties aanmerkelijk is verbeterd. Dus waarom nog meer regels en verscherping van het toezicht?
Van der Kuilen is ook lid van de commissie van Bochove die de woningwet in opdracht van Aedes evalueert. Het ministerie houdt ook een evaluatie, maar in dit traject wordt alleen gekeken of de wet de beoogde doelen en effecten bereikt. Aedes is van mening dat ook vooral moet worden gekeken of de wet corporaties belemmert in het uitoefenen van de lokale opgaven en wil met verbetersuggesties komen.
Uit bijdrage van Eelkje van der Kuilen
Rob Rötscheid, bestuurder WSW
Rob Rötscheid is de nieuwe bestuurder van het WSW en viel met z’n neus in de boter. De saneringsopgaven bij SHH en WSG, de negatieve voorspelling van S&P en de introductie van de beleidswaarde.
De eerste zaken heb ik hierboven aan gestipt. De beleidswaarde is het zoveelste nieuwe instrument om uit te rekenen hoe arm de corporaties zijn. Voor een leek is het een gegoochel met parameters waar uiteindelijk een bedrag uit komt die de meeste professionals al wisten dankzij andere methodieken als marktwaarde en bedrijfswaarde. Nu is er complete verwarring hoe hier mee om te gaan. De algemene mening tijdens het seminar was om de waarderingen zo lang mogelijk in de kast te laten en vooral te kijken naar de kasstromen. Gewoon het huishoudboekje van vroeger dus met echte euro’s, zonder papieren rijkdom die in de stenen zit. Zo houden we elkaar lekker van het werk af.
Uit bijdrage van Rob Rötscheid
Ook het WSW gaf aan dat corporaties de verduurzaming niet kunnen betalen. Ik hecht veel waarde aan deze uitspraak omdat dit instituut terecht ook aandacht vraagt voor de financiele en organisatorische risico’s die deze forse investeringen met zich meebrengen.
Uit bijdrage van Rob Rötscheid
Wat hebben we geleerd voor de 6 PE (studiepunten)
We moeten als sector op blijven letten dat we het niet laten gebeuren dat we het slachtoffer worden van nog meer opgelegde regeldruk. Het gaat immers stukken beter en het systeem borgt dat de kansen op excessen nagenoeg zijn uitgesloten.
Wat we ons als sector zelf niet moeten aandoen is het doorschieten in hobby’s als, wat ik voor het gemak maar even, financial- en fiscal engineering noem. Met name de fiscalisten en geldgevoelige bestuurders lopen het gevaar te sturend te worden. Dit leidt af van de kerntaak, vraagt om dure adviseurs en introduceert nieuwe risico’s. Waar was het bij Vestia ook al weer misgegaan?
In dat opzicht baarde de laatste spreker Monique Groskamp opzien door haar bijdrage te beginnen met een verhaal over een dakloze in een housing first project. Daarna ging ze pas in op de financiën. Zo hoort het natuurlijk!
Het gaat welliswaar beter met de sector op het gebied van kennis, kunde, houding en gedrag van de bestuurders en toezichthouders. Het verdienmodel staat echter meer dan ooit en zwaar onder druk. Waarom?
De huren stijgen bijna niet vanwege de lage inkomens die corporaties bedienen;
De fiscale druk stijgt tot 3 miljard in 2021;
De bouwkosten stijgen haast met dubbele cijfers de laatste jaren;
Corporaties zijn euro’s kwijt aan het versterken van het vermogen van het WSW;
Gezonde corporaties moeten zwakkere collega’s gaan financieren maar is er wel geld over dan?;
Innovatie in de bouw blijft achter waardoor investeringen in duurzaamheid inefficient zijn;
De bedrijfslasten zijn gedaald maar hebben een dieptepunt bereikt. Loonontwikkeling zet deze lasten onder druk de komende jaren. Ook vanwege schaarste op de arbeidsmarkt;
De regeldruk neemt niet af.
Kortom, werk aan de winkel maar de eerste stap begint voor mij met de ‘Why’ die we met alle medewerkers van Domesta geformuleerd hebben:
“Ieder mens, van kind tot senior, mag een eigen plek hebben, een veilig thuis waar je in vrijheid en zorgeloos kunt wonen.”
Hier begint het mee, om dit te kunnen hebben we een sobere en doelmatige systeemwereld keihard nodig.
