De nieuwe woningwet is een feit. Eindelijk duidelijkheid voor de sociale huursector in ons land. Het ondernemertje spelen is voorbij, terug naar de sobere en doelmatige kern van een instituut zoals het ooit was bedoeld. De huurder weer centraal! Fictie of werkelijkheid?
Er is goed te leven met de strekking van de nieuwe wet. Er zitten echter een aantal addertjes onder het gras waardoor de administratieve lasten van de sector verder zullen toenemen en die de investeringsruimte van corporaties in krimp, en anticipeergebieden beperken.
De internationale financiële sector begrijpt niets van onze woningmarkt. Een markt die zwaar wordt gesubsidieerd door de overheid. Aan de ene kant door de hypotheekrenteaftrek voor kopers, aan de andere kant de huurtoeslag voor huurders met een laag inkomen. Dankzij deze subsidies wonen we in mooie, ruime en energiezuinige woningen die zonder deze overheidssteun onbetaalbaar zijn. Vrij vertaald; wel leven eigenlijk boven onze stand.
Om ook in de toekomst goedkoop geld aan te kunnen trekken op de internationale kapitaalmarkt moet de overheid er voor zorgen dat de woningmarkt transparanter wordt door deze subsidies af te bouwen. Politiek lastig te verkopen maar wel van belang voor de staatsfinanciën en de sociaal-economische ontwikkeling van ons land.
Omdat het politiek, maar vooral ook economisch in deze tijd van herstel, niet slim is om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen probeert onze minister van volkshuisvesting de sociale huursector eerst maar eens gelijk te stellen aan de marktsector.
De druk op de huurtoeslag wordt afgebouwd door huurwoningen toe te wijzen op basis van het inkomen van de huurder. Maar ook de waardebepaling van een huurwoning komt binnenkort op dezelfde wijze tot stand als een woning van een belegger. Vanuit het oogpunt van transparantie helemaal terecht want een huis is een huis, wie de eigenaar is zou er niet toe mogen doen.
Hier schuilt echter een fundamenteel gevaar in. De marktsector bouwt woningen om in korte tijd een hoog rendement te maken. Dit wordt gedaan door de woningen te verkopen. De belegger behaalt hiermee z’n winst en kan opnieuw investeren in een ander project. De sociale huursector bouwt woningen om 50 jaar te verhuren en daarna te slopen. Zeker, ook corporaties verkopen in beperkte mate woningen maar dit doen ze uit oogpunt van keuzevrijheid voor de huurders en als secundaire financieringsbron.
De waarde van een vrije sector huurwoning wordt bepaald door vraag en aanbod op de koopmarkt, de waarde van een sociale huurwoning door de portemonnee van de huurder. Op zich moeten in beide gevallen de woonlasten, of nou het een hypotheek is of de maandelijkse huur, opgebracht kunnen worden door de bewoner maar een huurder heeft geen keuze. Vanwege het inkomen of perspectief is hij veroordeeld tot een huurwoning. En dus moet deze betaalbaar zijn, passend bij het inkomen.
De waardeontwikkeling verschilt echter per woningmarktgebied. In een krimp, of anticipeergebied dalen de marktwaardes van huizen omdat de vraag afneemt. Hierdoor investeren marktpartijen al jaren niet meer in deze gebieden. Het omgekeerde is het geval in de grote steden en hun periferie. Hier stijgt de vraag en omdat het aanbod minder snel meegroeit stijgen de prijzen van de woningen.
Door deze ontwikkelingen juichen corporaties in groeigebieden een specifiek onderdeel van de nieuwe woningwet toe; de waardebepaling op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Door de stijgende waardeontwikkeling worden deze corporaties rijker waardoor ze meer leningen aan kunnen trekken en verder kunnen groeien. Past ook goed bij hun woningmarkt die vraagt om meer woningen.
De corporaties in krimp, en anticipeergebieden hebben dubbel last van deze nieuwe wetgeving. Het vermogen neemt af waardoor de investeringsruimte krimpt. Een slechte ontwikkeling omdat dit de verduurzaming van de portefeuille afremt waardoor de woonlasten niet zullen dalen. Een belangrijk aspect omdat de betaalbaarheid nu al een groot probleem is in deze gebieden.
De nieuwe waarderingsregel brengt ook een enorme administratieve last met zich mee. De sociale huurwoningen (2,4 miljoen in ons land) moeten tot in detail worden ingemeten en in de boekhouding van de corporaties worden verwerkt. De verwachting is dat een gemiddelde corporatie hier initieel al snel enkele tonnen aan kwijt is. Ook het onderhoud van de gegevens vraagt aandacht waardoor de bedrijfslasten structureel toenemen.
Wat schiet de huurder hier mee op? Hij weet dat de waarde van z’n woning op een transparante wijze is vastgesteld. Ergo, daar hadden we het puntensysteem toch voor uitgevonden? Hij moet nog langer wachten op het energiezuiniger maken van z’n woning doordat de corporatie minder financiële ruimte heeft. Z’n huurbaas krijgt het nog drukker met de administratie waardoor er minder mensen zijn om hem te helpen met z’n woonvraag of met een overlastmelding. De bedrijfslasten moeten immers omlaag en door regelgeving verschuift het zwaartepunt van de personele inzet van de frontoffice naar de backoffice. Dit is slecht omdat er door allerlei goede onderdelen uit dezelfde woningwet meer aandacht en zeggenschap voor de huurder moet komen die om menselijke inzet van de corporatie vraagt.
Kortom: Als we de positie van Nederland op de internationale kapitaalmarkten willen verbeteren betaalt de huurder in krimp, en anticipeergebieden hier de rekening van. Dit vind ik onacceptabel en is naar mijn mening een weeffout in de nieuwe woningwet.
Het echte probleem zit in ons belastingsysteem. Verlaag de belastingen op inkomen en consumptie zodat we de huurtoeslag en de hypotheekrenteaftrek niet meer nodig hebben om te kunnen wonen. Het is toch te gek, en wat mij betreft niet te accepteren, dat de primaire levensbehoefte van mensen in Nederland zonder subsidies onbetaalbaar is? Maar nu doe ik iets waar ik politici van beschuldig. Ik zeg wellicht onverstandige dingen over een onderwerp waar ik geen verstand van heb. Sorry beste politici, ik ben ook maar een mens.
